2026马年开春，全国房地产（881153）市场最引人关注的现象，莫过于上海、深圳、香港三地楼市同步回暖。

先来看上海，新政落地后需求集中爆发。

2月下旬，上海出台被市场称为“沪七条”的优化新政，从限购、信贷、公积金、税费等多个维度全面松绑，力度之大、覆盖之广，超出市场预期。

政策落地后，上海楼市迅速反应。二手房带看量、咨询量、挂牌量同步大幅上涨。据58安居客披露的数据，新政首周，用户主动微聊量环比增长97.6%，留电转化效率环比上升180%，得益于新政有效降低了购房门槛，大量潜在购房者咨询意愿被充分调动起来。

另据上海链家监测数据，与1月工作日日均水平相比，2月25日及2月26日贝壳（BEKE）/链家App日均活跃用户量上升42.8%，二手房线上咨询量上升81%，新房线上咨询量上升156%，新房及二手房带看量均有所上扬。

一位房产经纪人表示，“最近一周我每天都排得满满的，不是在开车去房东用户家实勘评估签约的路上，就是守在电脑前接待新老房东的咨询。”此前观望情绪浓厚的刚需盘、改善盘，纷纷迎来集中看房与成交。

上海本轮行情，受益于政策精准发力、需求集中释放、预期扭转等几方面因素。不过，该名经纪人同时表示，上海新政出台后，二手房挂牌量激增，其中新政第一天就增加了1800套，“等新政热度过去，市场可能会回调。”

与上海依靠强政策刺激不同，深圳楼市呈现出节后修复、量价稳步回升的态势。据乐有家研究中心数据显示，开工首周二手住宅签约量较节前一周（2.9-2.15）上涨 94%，一手住宅签约量更是飙升220%，市场回暖信号明显。

乐有家研究中心负责人表示，此次楼市热度回升，既得益于节后刚需与改善需求的集中释放，也与政策面预期向好密切相关。随着3月传统学区房旺季到来，叠加全国“两会”召开的利好预期，购房者入市心态从观望转向积极，决策周期（883436）明显缩短，深圳楼市“金三银四”行情有望持续升温，成交活跃度将进一步提升。

香港楼市，则是三地中反弹力度最强、上涨趋势最明确的市场。2025年以来，香港房价已连续多月上涨，多家机构上调全年房价涨幅预期，豪宅与核心区域物业领涨市场，租金同步走高，形成“房价涨、租金涨、成交量涨”的全面回暖格局。

追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，香港二手住宅价格在去年3月见底，并自5月开始逐步回升，上升趋势持续至今。

截至2026年2月第二周，最新的CCL依旧呈现出上升的势头，环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%。

瑞银（UBS）预测2026年香港楼价将涨5%至10%，未来两年共涨超过10%。该行大中华区房地产（881153）行业分析师梁展嘉表示，按目前情况，相信楼价走势可达该行预测的顶部，即今年升10%；市场开始复苏，降息、人口流入、未来一两年供应不算多，而已移民的港人或回流，但楼市需求尚未完全反映这些因素。

综合来看，沪、深、港三地楼市回暖，背后有着高度一致的底层逻辑。

第一，政策环境全面友好。如上海持续优化限购、限贷、公积金等政策，降低置业门槛与成本；香港全面“撤辣”松绑，恢复市场活力。

第二，利率水平维持低位。在全球降息周期（883436）背景下，购房成本下降，月供压力减轻，提升购买力与入市意愿。

第三，市场预期发生反转。经过长时间调整，购房者对核心城市资产信心回升，从“不敢买、等等看”转向“该出手时就出手”。

业内普遍认为，本轮核心城市回暖，是政策托底、需求释放、信心修复的合理结果，始终以自住需求为主，符合“房住不炒”的总体定位。

短期来看，上海、深圳、香港“小阳春”行情基本确定，成交量有望维持高位，房价以平稳小幅上涨为主。

中长期看，市场将继续走向分化，核心地段、优质物业、成熟板块更具韧性，而政策持续性、利率走势、人口流动，仍将是决定市场高度的关键变量。

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