公司依靠融资成本下行与资产处置改善财务状况，短期流动性与分派能力得到支撑，但商业物业出租与盈利修复仍面临不确定性。

全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金（JRE）——越秀房产信托基金(00405.HK，以下简称“越秀房托”)于3月11日公布了2025年度业绩。

就全年数据来看，越秀房托收入下滑、亏损扩大、分派金额同比回落，经营端承压明显。不过，该基金也通过优化财务结构与资产组合巩固长期运营基础，整体基本面保持平稳。

亏损翻倍，写字楼业务分化显著

公开资料显示，越秀房托于2005年在香港联交所上市，旗下物业分布于广州、上海、武汉、杭州和香港的核心地段，业态涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店和服务式公寓。

2025年，越秀房托经营业绩明显承压，亏损翻倍。2025年实现总收入18.56亿元，同比下降8.6%；物业收入净额12.84亿元，同比下降11.2%；除税后亏损达6.94亿元，亏损幅度同比扩大106.3%。

营收与利润下滑，主要受核心业态运营承压影响。从业务结构来看，写字楼为越秀房托第一大收入支柱，对总营收的贡献超过五成，其运营表现直接决定整体业绩走向。

受市场供给增加、需求端疲软等因素影响，2025年越秀房托写字楼板块运营压力有所加大。

期内，写字楼整体出租率为78.1%，同比下降3.6%；租金单价为164.8元/平方米/月，同比下降7.5%。整体收入亦同比回落，全年实现经营收入9.86亿元，同比下降14.26%。

不同区域项目的运营表现分化显著。香港越秀大厦实现100%满租，广州、上海、杭州核心城市优质项目出租率均保持在80%以上。

与之对比，武汉区域甲级写字楼出租率仅为62.1%，租约单价72.1元╱平方米╱月，明显低于公司整体及其他核心城市水平，成为拖累写字楼板块整体表现的主要短板。

资产估值层面，公司物业组合整体保持稳定。截至2025年年末，越秀房托持有白马大厦、财富广场等9处核心物业，资产重估市值约336.45亿元，核心资产价值基础依然稳固。

分派缩水，融资成本下行托底现金流

经营承压之下，越秀房托仍通过财务成本优化，维持对投资者的稳定分派，并持续改善财务状况。

分红派息方面，2025年全年分派总额2.71亿元，同比下降14%。尽管分派规模随经营表现有所收缩，但仍维持96%的高分派比率，持续为投资者提供相对稳定的回报。

越秀房托表示，高分派水平的实现，得益于公司融资成本持续下行，有效减轻财务负担、释放可分派现金流。

财报显示，越秀房托2025年平均付息率降至3.77%，较上年同期下降76个基点；期末融资成本率进一步降至3.61%，创近三年新低，全年节省融资成本约1.5亿元，为资产维护、运营提质与投资者分派预留了充足资金空间。

除压降融资成本外，越秀房托还通过资产处置回笼资金、优化资产结构。于2025年第四季度出售越秀金融大厦50%权益，适当降低资产组合写字楼业态占比，回笼约53亿元现金。

总体来看，2025年越秀房托仍处于行业调整与经营承压周期（883436），收入、利润与分派规模同步下滑，区域运营分化明显。公司依靠融资成本下行与资产处置改善财务状况，短期流动性与分派能力得到支撑，但商业物业出租与盈利修复仍面临不确定性。