在经过一整年的资产盘点和优化后，越秀房产基金业绩表现总算有所起色。

据越秀房产基金发布的2025年财报，2025年，越秀房产基金实现营业收入18.56亿元，物业收入净额12.84亿元，整体期末出租率82.1%。利润方面，越秀房产基金录得除税后亏损为6.94亿元，亏损同比进一步增加，但这主要是由于投资物业的价值重估所带来的亏损，而非经营面的亏损。

越秀房产基金管理层在业绩会上表示，随着宏观经济向好、商业资产价值合理回归，物业估值压力将逐步缓解。此外，中国内地商业REITs政策开放，也能够驱使市场定价逻辑回归现金流与营运能力，对具备多元业态运营能力的主体构成利好。

实际上，过去一年，越秀房产基金在努力地做相应的资产优化以应对市场的变化。从融资面上来看，报告期内，越秀房产基金全年平均付息率降至3.77%，较上年同期下降76个基点；融资成本率进一步降至3.61%，创近三年新低，全年节省融资成本约1.5亿元，这也为资产维护、运营提质与投资者分派预留了充足资金空间。

此外，越秀房产基金也优化外汇敞口至24%，达到近五年最低水平；利率敞口降至10%，较年初下降16个百分点，有效规避了汇率与利率波动带来的潜在风险，提升了财务运行的可持续性。

越秀房产基金能够在融资面上进行有效的管理，主要源于去年9月的一宗交易。2025年9月8日，越秀房产基金公告称，其向关联方出售广州越秀金融大厦50%权益及内部重组余下50%权益，代价约34.33亿元。股权出售款项所得净额加上新银行融资，总计约53亿元将全部用于偿还现有债务。

这宗交易完成之后，越秀房产基金录得1.65亿元的亏损，但越秀房产基金认为这是一项必要的举措。在公告中，越秀房产基金表示，交易及再融资完成后可显著降低利息支出，借贷比率也将下降近7个百分点。

越秀房产基金管理层表示，出售完成后可收回53亿元资金拟用于还债，预期可降低财务成本并改善收益率。此外，管理层还透露，相关资金已于2026年初偿还36亿元债务，剩余资金将逐步用于还债，偿债后基金借贷比率将从48.5%进一步下调。

此次出让其实并未触动越秀房产基金的核心资产。截至目前，越秀房产基金仍然持有9个项目，涵盖写字楼、酒店公寓、零售商场以及专业市场四大业态，包括广州国际金融大厦、香港越秀大厦等。截至报告期末，越秀房产基金可出租面积为63.38万平方米，整体出租率达82.1%。

拆分板块来看，写字楼业态仍然是越秀房产基金营收占比最大的板块。2025年，写字楼业态实现收入9.86亿元，业绩贡献比例维持在50%以上。

从具体的物业表现来看，广州国际金融中心去年推出了7403平方米带装修单元，去化周期（883436）约36天、去化率近72%，武汉越秀财富中心约2.1万平方米改造单元去化率近98%。财富广场带装修单元去化率达93%，产品去化大幅提升。

这些改造带来了出租率的稳定表现。其中，广州国际金融中心续租率86%、财富广场续租率84%；武汉越秀财富中心续租率76%，创近三年新高；财富广场期末出租率93.4%，同比上升1个百分点，香港越秀大厦维持100%满租。

其他物业组合方面，越秀房产基金也在持续进行资产优化。酒店公寓业态上，依托入境游持续复苏的机遇，越秀房产基金主动推进产品与服务迭代，全力提升经营质量。其中，广州四季酒店完成首批客房翻新，平均房价同比提升5.8%，达2260元/间/晚，RevPAR(单房收益)同比增长0.9%。广州IFC雅诗阁服务公寓也继续深耕外籍客群，优化长短租比例与服务体验，全年平均入住率91.5%，同比提升1个百分点。

零售物业方面，广州IFC国金天地会员销售占比实现翻倍增长至16%，实现期末出租率95.5%、续租率89%，经营态势稳健。广州VT101维多利广场整体期末出租率94%，续租率84%。

虽然整体出租率保持稳中向好，但越秀房产基金管理层也提到了未来业绩仍可能受到空置问题的影响。管理层表示，展望2026年，写字楼市场的空置问题仍会构成影响，但续租租金水平已出现止跌迹象。

对于2026年的发展计划，越秀房产基金表示，行业仍面临诸多挑战，但中国“十五五”规划开局、经济刺激政策落地、消费（883434）稳步修复等机遇已然显现。在稳健经营、夯实发展根基的基础上，越秀房产基金将持续优化融资结构、深耕核心资产、推进资产提质。

花旗（C）在最新的一份研究报告中提醒，越秀房产基金通过出售资产、降低派息比率及去杠杆以降低融资成本以应对租金压力，此举可能引发投资者疑虑。花旗（C）表示，尽管2026年预测平均融资成本下降，及2026年1月偿还36亿元债务后资产负债比率进一步下降，但预期2026年每基金单位分派将因物业收入净额变动、新管理费及递延单位安排带来的3%摊薄效应影响而下降。