围绕“好房子”建设中阳台封闭、空间改造等问题的投诉与争议明显增多。

每年“3·15”消费（883434）维权数据统计中，房地产（881153）领域投诉量都居高不下。

人民网（603000）“领导留言板”发布的2025年度网上群众工作数据报告显示，全年73.7万件群众留言中，住房和城乡建设领域以超20万件的留言量居关注度首位，成为群众最关切的民生议题。这也意味着，住房保障、物业服务等居住相关问题，仍是当前公众诉求的集中高发区与核心关切点。

今年政府工作报告首次明确提出，要建设“安全、舒适、绿色、智慧的好房子”。这一表述也被视为房地产（881153）行业正式从“有没有”转向“好不好”的新阶段。

2025年2月，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），以量化标准体系明确“好房子”建设要求，并把按需设置封闭或开敞阳台作为其中的一项重点工作。

值得关注的是，近半年来，在北京新建商品住房市场，围绕“好房子”建设中阳台封闭、空间改造等问题的投诉与争议明显增多。

楼盘样板间阳台被投诉

楼盘样板间阳台问题不断被爆出。

2月24日，有购房者在人民网（603000）领导留言板投诉称，北京通州区云景东路附近某项目在建设实体样板间过程中，存在多处与政府部门报批规划图纸不符、违反建设工程规划许可证内容的问题。涉事项目的79㎡、108㎡、128㎡等多个户型实体样板间，均存在将阳台改为卧室、砸掉飘窗并入室内等违规改造行为。

针对上述投诉，北京市规划和自然资源委员会通州分局经现场核查后确认，市民反映情况属实：该项目79㎡、108㎡、128㎡样板间确实存在外露阳台封窗并入卧室、墙体未按规划审批建设等问题，实际建设情况与报批设计图纸不一致。

针对项目未按建设工程规划许可证进行建设的行为，通州分局已责令其立即整改。目前，项目南侧临街79㎡样板间外露阳台封窗已按报批规划许可证标准完成拆除，108㎡、128㎡样板间的拆除整改工作正在推进中。

不久后，丰台一楼盘也遭到了类似的举报。3月5日，一业主称开发商拆除了116平方米和150平方米的实体样板间当中的阳台和客厅，以及阳台和卧室之间链接的承重墙，把阳台全部包进客厅和客厅旁边的卧室，以达到增加视野，空间开阔的目的，其中116平方米的样板间还把次卧的飘窗砸掉了，以上情况属于未按图施工。

业内人士表示，从上述两个案例中可以发现，开发商均是对准样板间的阳台，通过拆除、改建阳台与室内格局的方式，增加视野、开阔空间，从而促进销售，而该行为背后涉嫌的则是违反规划、虚假宣传等一系列违法行为。

切勿轻信样板间

实际上，为了缓解去化压力，开发商在销售端的‘花式操作’并不少见。其中，违规拆改样板间属于踩红线的做法，一旦被认定为违法建设或虚假宣传，可能面临拆除、罚款等行政处罚，因此随着监管趋严，这类现象在主流项目中已不多见。相比之下，更普遍的做法是在合规框架内做文章，比如以赠送面积、低公摊、低容积率、高绿化率或高标准物业服务等作为卖点，以此刺激购房需求。

根据“技术要点“，北京针对“好房子”发布的阳台标准，就对阳台的赠送尺度做出了明确量化：每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积收取地价款；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积的1/2收取地价款；错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭时，不计入容积率，不收取地价款。

不过，在北京新房市场中，涉嫌违规改建阳台的现象仍然存在。对此，北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣提醒购房者保持警惕，切勿轻信样板间的展示，应要求开发商提供拟购房屋的合法规划图纸，或通过申请政府信息公开的方式进行核实，在确认与规划一致后，再决定是否购房。

开发商在售房时，如果承诺出售房与样板间一致，或者可将出售房参照样板间改建，购房者需要明确拒绝，因为一旦改建行（HK0939）为被认定为违反规划、违反建设等，因后续拆除等产生的损失可能还需购房者先行承担。

即便前期核实无误，王玉臣也提醒，在签约环节仍需保持谨慎。 开发商向购房者提供的主合同往往是示范文本，但后附的补充协议则基本都是开发商单方拟定且重复使用的条款。其中可能包含众多豁免或减轻开发商责任的约定，豁免宣传责任也往往被写入其中。因此，购房者在签订合同时务必仔细阅读格式条款，对不合理之处及时提出质疑并作出修改。

而一旦发现问题，则需要果断行动、固定证据。 若购房者发现开发商存在违规改建、诱导宣传等行为，应保留相关宣传文件、录音、录像等证据，并通过向相关主管部门投诉、举报等方式，及时推动调查处理，避免后续权益受损。