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3月16日，自然资源部召开3月份例行新闻发布会，主要介绍并解读《自然资源部 国家林业（884004）和草原局关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）精神，并回答记者问。38号文中，市场最关注的两点是：①要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。②新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产（881153）开发。

针对房地产内容，本次发布会提到：

健全增存挂钩机制，加大力度推动存量盘活，新增建设用地优先保障重大基础设施项目建设、新业态新动能等产业和民生事业所需，助力城市更新（885991）、城中村改造和房地产（881153）去库存，防止城市无序扩张、摊大饼，促进城市高质量发展。

土地供应是房地产（881153）市场平稳健康发展的一个重要环节，立足房地产（881153）市场供求关系发生重大变化的新形势，文件中明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产（881153）开发，这不等于不供应房地产（881153）用地，而是要重点用好存量资源“精供优供"，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房"，不断完善城市功能、提升市民生活品质。

需要明确的是，土地分为农用地、建设用地和未利用地（如盐碱地、沼泽地等），通俗来说，农用地和未利用地转为建设用地的，即为新增建设用地；存量土地包括已批未供、闲置土地、低效用地、涉及城市更新（885991）（含城中村）等用地。经营性房地产（881153）包括商业、办公、商品住宅等类型，《民法典》中提及“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。

当前房地产（881153）市场仍在调整，政策明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产（881153）开发，侧重盘活存量，直接关系房地产（881153）市场供求关系，对于稳定房地产（881153）市场将产生积极影响，政策落地将推动房地产（881153）向存量提质、服务民生的方向侧重，影响深远。

短期存量盘活力度将加大，收回收购存量土地、土地调规等节奏有望加快

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中长期城市更新（885991）力度将加大，企业应积极参与城市更新（885991）等的前期工作，获取优质资源

2025年中央城市工作会议明确要以城市更新（885991）为抓手推动城市高质量发展，城市更新（885991）已经上升到国家战略高度，政策方向更加强调提质增效。与此同时，房地产（881153）市场发展逐渐进入“存量时代”，2025年，全国二手房成交面积占比提升至45%，根据中指数据，重点30城二手房成交占比达65%，成为绝对主力；根据中指测算（结合第七次全国人口普查数据），2020年末我国城镇住宅存量约为364亿平米，其中2000年以前规模约100亿平方米。2024年底住建部指出“据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，那么从全国其他城市来看，这个量还会很大”“全国城市需要改造的危旧房，我们也做了一个调查，有50万套”。可见，我国城市更新（885991）空间大，未来其承担的作用将更加重要和综合，也将更加紧密地与城市的经济转型、现代化治理水平提升等深度融合。本次新政落地后，预计各地有望加大城市更新（885991）力度，更加注重高价值土地的更新改造。

本次政策落地对地方政府、房地产（881153）开发企业均提出了更高要求，未来房地产（881153）开发将更依赖存量盘活、城市更新（885991）等路径，企业应积极参与前期更新、存量盘活等进程中，更大力度获取区位优越、配套完善区域的优质资源机会。

改善市场供求关系，推动去库存，对稳定房地产市场形成重要支撑

根据国家统计局数据，截至2026年2月，全国商品住宅待售面积（已竣工未售）4.4亿平米，出清周期（883436）超20个月；根据中指数据，重点50城商品住宅可售面积出清周期（883436）超20个月，考虑已开工未拿证、未开工土地规模，当前房地产（881153）市场新房库存量依然较大。本次政策与“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路整体一致，新增建设用地原则上不用于经营性房地产（881153）开发（不是限制招拍挂市场供地）将从源头上减少土地供给，叠加盘活存量土地的节奏将加快，均有利于去库存，进一步改善房地产（881153）市场供求关系，助力稳定房地产（881153）市场。

图：50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期

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短期土地招拍挂市场供给量受政策影响有限，“缩量提质”态势或延续

发布会中，自然资源部相关负责人指出“文件中明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产（881153）开发，这不等于不供应房地产（881153）用地，而是要重点用好存量资源‘精供优供’，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业‘拿好地、建好房’，不断完善城市功能、提升市民生活品质”。整体来看，“不等于不供应房地产（881153）用地”或意味着政策短期对招拍挂市场土地供应量的影响有限，政策进一步强化了“精供优供”的供地态势，促进企业获取优质地块，供应更高品质住房，推动房地产（881153）高质量发展。

从“好房子”案例来看，中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。

根据中指数据，2026年1-2月，300城各类用地成交规划建筑面积为2.37亿平方米，同比下降23.7%，其中，住宅用地成交3969平方米，同比下降28.8%，整体成交规模仍处低位。而从成交结构及溢价表现来看，一线及核心二线城市优质地块竞拍热度较高，1-2月一线城市住宅用地成交溢价率达14.2%。预计短期土地市场“缩量提质”态势或将延续。

图：300城各类用地和住宅用地成交规划建面及同比变化

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表：2026年1-2月各梯队城市住宅用地成交情况