2026年2月下旬出台的“沪七条”及此前三区收储试点，标志着上海房地产（881153）政策进入新一轮宽松周期（883436）。新政实施近一个月以来，上海二手房成交环比连续三周回升，挂牌量持续回落，新房市场也出现一定修复，整体市场活跃度较前期有所改善。从全国核心城市来看，上海目前已成为今年“小阳春”行情中活跃度最高的城市。

二手房市场：成交连续回升，供给端压力缓解

图：2025年以来上海二手商品房日度销售套数（套）

图：2025年以来上海二手商品房周度销售套数（套）

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二手房对本轮政策调整的反应更为直接，市场率先出现一定修复。

成交量连续三周环比回升，刚需主导特征显著。根据中指数据，3月截至18日上海二手商品房成交16705套，在较高基数下，同比基本持平，其中5天备案量超千套，14日单日1472套，为近两年单日第二高（仅次于2025年3月15日的1473套）。从周度成交来看，二手房成交量环比连续三周回升，3月第2周(3.9-3.15)上海二手房成交量已达近两年以来周度最高水平，同比增长9%。累计来看，今年以来(1.1-3.18)，上海二手房成交约5万套，同比微降2.4%，在较高基数下，市场表现出较强韧性。

表：2019年以来上海二手商品住宅成交结构

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从总价特征来看，低总价房源成交放量，价格调整后性价比凸显。根据中指数据，2026年1-2月，上海300万以下二手房成交近1.7万套，同比增长25.2%，占同期二手房成交总量的56.1%，较2025年提高6个百分点。这一结构性变化反映出，前期价格持续回调使得更多房源落入低总价区间，二手房性价比优势逐步显现，随着政策利好的释放，前期观望的刚需购房群体入市意愿增强，带动了低总价房源的成交放量。

图：2025年以来上海二手商品房周度新增挂牌套数（头部中介口径）

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新增挂牌收缩，二手房存量压力缓解。从头部中介挂牌量来看，3月前两周上海二手房新增挂牌量同比分别下降27%、48%。同时，存量挂牌套数也呈现下降趋势，2月末头部中介总挂牌量较去年10月高点下降30.7%，已回落至近三年较低水平。上海近期新增挂牌和存量挂牌同步回落，反映出部分业主市场预期有所改善，有助于缓解短期供求矛盾，为市场趋稳创造了有利条件。

新房市场：周度成交修复，房企推盘节奏加快

图：2025年以来上海新建商品住宅日度销售面积（万平米）

图：2025年以来上海新建商品住宅周度销售面积（万平米）

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受供应节奏影响，新房市场修复滞后于二手房，但政策带动下已出现积极信号。

新房周度成交环比连续上涨，政策带动下出现一定修复。2月25日上海发布新政后，部分优质楼盘到访量提升，成交随之出现回暖。根据中指数据，3月第2周(3.9-3.15)，上海新建商品住宅成交22.0万平方米，较上一周增长62%，创2026年以来周度新高。但受年初供应较少及去年高基数影响，今年截至3月18日，上海新建商品住宅累计成交157.6万平方米，同比下降12%。

3月房企推盘节奏明显加快，改善项目有望为市场提供支撑。根据监测，截至3月18日，大华星屿、灿辉·晶萃173、大华望樾、象屿天辰雅颂等项目陆续开盘。随着后续改善项目陆续取证入市，3月下旬新房供应或迎来阶段性放量，有望为成交持续修复提供支撑。

土地市场：首批次平稳收官，延续质量优先导向

3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出让完成，3宗地块分别位于嘉定新城、徐汇长桥和青浦西虹桥，总计出让建设用地面积19.83万㎡，成交总金额约68.09亿元。其中，上海青浦区QPPO-0101单元18-05地块吸引绿城、象屿参拍，溢价率达6.6%，其余2宗地底价成交。同日，上海规自局正式公布了2026年度拟出让住宅用地清单的第三批次，共3宗地，分别位于徐汇、普陀、金山三区。从供应结构看，上海继续控制单批次供地规模，注重地块质量与区域发展的匹配。

作为"沪七条"实施后的首轮土地交易，拍地结果与供地计划均反映出土地市场正由过去的规模扩张逐步转向质量优先。房企对项目安全边际的考量重于规模诉求，核心地块仍具吸引力，但整体溢价较平稳。

趋势研判

整体来看，上海年初在政策端持续发力，通过降低购房门槛及购房成本、试点二手房收储等举措，已初步激活市场需求。进入3月，上海二手房成交活跃度回升较为明显，新房市场周度成交出现修复，叠加挂牌量持续回落，市场供需两端均出现一定积极改善。从全国核心城市来看，上海目前表现出的复苏力度与市场韧性，使其成为今年“小阳春”行情中活跃度最高的城市。

短期来看，若当前市场情绪能够延续，上海有望在3-4月“小阳春”行情中保持较高活跃度。但需关注的是，市场企稳仍将是一个渐进过程，其后续的持续性仍依赖于居民收入预期及房价预期修复等宏观基本面的实质性好转。