每经评论员陈梦妤

这段时间，沙盘前挤不进的人群、朋友圈“来不及改”的喜报、单日数据新高的二手房网签……一连串躁动的信号，将2026年的楼市“小阳春”烘托得格外热烈。

在近日多家机构发布的一季度市场报告中，“预期中的回暖”是高频字眼。政策的持续托底和积压需求的集中释放，叠加数年的市场调整，部分观望的刚需和改善型需求购房者选择入场，共同推动了成交量的回升。

政策层面，从中央到地方，一套“需求端支持+供给端优化”的组合拳已经形成。

上海“沪七条”正是一个缩影，通过大幅缩短非沪籍居民购房的社保年限、提高公积金贷款额度、优化房产税认定等举措，精准降低了新市民和改善型家庭的购房门槛与资金成本。

与此同时，多地同步推进的限购松绑、交易税费优化、公积金政策优化、“以旧换新”等政策，共同构成了稳定市场的政策矩阵。供给端，“控增量、去库存”的思路也在落地，从多个核心城市发布的2026年建设用地供应计划看，高能级城市有序收缩但保留合理规模，实施精准供地导向，旨在从源头缓解库存压力。

需求层面，经过数年深度调整，叠加历史低位的房贷利率，部分刚需和改善型需求购房者结束观望，选择在政策暖风下入场。

如北京，数据显示，3月300万元以下二手房成交量占同期二手房总量的66.3%，低总价房源成为成交主力。同时，随着部分“老破小”房源加速去化，置换链条开始松动，改善型需求也有望逐步接续。

支撑数据回暖的背后，是正在发生积极变化的市场预期，不少头部房企管理层和机构均表态“最艰难的时期已经过去”。

尽管市场等来了久违的暖意，但接下来传统的“银四”，还有一场关于信心和压力的测试。

短期内，政策效应仍会延续，核心城市成交量有望保持温和修复。但长期来看，需要直面的现实是，二手房挂牌量仍是潜在压力，部分非核心区房源去化依旧艰难。房企端虽然销售回暖，但拿地依然谨慎，土拍市场以底价成交居多。回暖高度集中在部分核心城市与特定房源，部分二线及三、四线城市表现平平。本轮成交放量很大程度上是过去几年积压需求的集中释放，而非需求的持续增长，购房者对于加杠杆依然谨慎。

事实上，当前大城市的一个普遍特征是，刚需购房者主要通过购买二手房解决居住问题，新房市场则转向满足改善型需求，房企通过优质地块选择及产品力提升，实现与二手房的差异化竞争。而“小阳春”行情能否延续，关键在于其中的置换链条能否完全打通。刚需入场消化了库存，但若想激活改善型需求，需要二手房市场保持高流动性，让改善型客群能顺利“卖旧”。

本轮“小阳春”，其实更应被视为市场在深度调整后，借助政策东风的一次阶段性修复，它明确了核心城市和优质资产的价格底部区间，缓解了部分焦虑情绪。对于上海、北京等核心城市，市场有望率先企稳，甚至实现价格的温和修复。这些城市的回暖具有更强的韧性和示范效应。而对于非核心城市，高库存和弱需求的基本面暂未发生根本性改变，房价仍面临压力。

接下来的4月至5月是检验“小阳春”成色的关键窗口期，市场已经证明了政策的有效性和需求的韧性，唯有理性审视其背后的动力，才能更好地理解房地产（881153）行业正在经历的深刻转型，并迎接一个更加健康、平稳的新阶段。