日前，中国长城（000066）资产管理股份有限公司控股子公司长城新盛信托有限责任公司（以下简称“长城新盛信托”）正式发布公告，将其持有的北京市朝阳区弘燕山水文园20套抵债房产推向市场。对此，业内专家表示，在行业风险出清的大背景下，信托机构的不动产风险项目处置已经从被动应对转向主动出清。未来行业风险化解步伐将持续加快。

记者查阅公告发现，这批坐落于北京东（JD）三环与东四环之间、紧邻CBD核心区的优质区位资产，总建筑面积达7630.29平方米。“参照当前片区市场行情，山水文园正常二手住宅单价维持在6.5万-9.5万元每平方米，底层商业及配套房源单价也在4万-7万元每平方米，仅按市场价粗略估算，这批资产纸面价值高达数亿元。”有业内分析人士表示。

据公告披露，这批房产的权属来源清晰合规，长城新盛信托于2024年6月13日，依据北京市第三中级人民法院（2022）京03执恢1号执行财产分配方案，通过司法以物抵债方式，从被执行人山水文园凯亚房地产（881153）开发有限公司名下取得，20套房产均对应独立不动产登记证明，共计20本权证。

另外，从资产构成来看，20套房产涵盖多元物业类型，可满足不同投资与使用需求，其中包含18号楼2套大户型复式住宅，单套面积分别为415.8平方米、393.71平方米；20号楼则涵盖平层住宅、大平层、顶层复式以及地下配套、一层商业等多种业态，最大单套面积达1164.24平方米的顶复房源以及879.33平方米的超大平层，在核心城区住宅中尤为稀缺，整体资产既适合机构整购盘活，也具备分拆处置的潜力。

在业内专家看来，作为金融资产管理公司旗下信托平台处置不良资产的又一动作，此次房产转让并非普通二手房交易，而是典型的金融不良资产盘活。“这是行业风险出清背景下的一次正常不良资产处置行为，长城新盛信托作为AMC系信托高效推进司法抵债资产变现、处置项目风险。20套抵债房产产权清晰且处于北京市核心地段，仍具备较高的价值。”用益金融信托研究院研究员喻智在接受《经济参考报》记者采访时表示。

不过，喻智也坦言，上述房产周边配套不完善、存在历史纠纷，且要求一次性付款，只有实力相对雄厚的专业机构才有能力接盘，后续还需要投入大量资源完善配套。

信托行业处置不良资产的传统模式主要包括贷款重组、司法诉讼等。近年来，信托公司变身“开发商”主导房地产（881153）项目纾困与盘活，转让风险项目债权的风险处置案例逐渐增多。比如，2025年11月，“宝能系”旗下宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权，被知名信托机构中信信托摆上“货架”，公开挂牌处置。在此之前，因借款合同纠纷，西藏信托向法院申请拍卖佳兆业旗下价值23.87亿元的酒店资产。2023年12月，“广州市花都区迎宾大道以北、红棉大道以东的土地使用权及上盖物”挂牌拍卖，事涉项目为百瑞信托“百瑞宝盈854号集合资金信托计划”。

记者发现，在阿里、京东（JD）两大司法拍卖平台上，关于土地、房地产（881153）债权、房地产（881153）股权等各类资产流拍迹象明显。比如，此前民生信托与宝能集团之间的合肥宝能城部分项目（起拍价50.78亿元）、长风公寓项目（金谷信托·汇银73号单一资金信托的信托受益权，起拍价9亿元）均以流拍告终。

“房地产（881153）市场目前仍处于低谷，叠加多数信托公司在房地产（881153）领域专业能力不足，信托业房地产（881153）项目风险处置的整体难度较高且周期（883436）相对较长。”对此，喻智表示，之前中信信托、重庆信托等有多个处置案例落地，多集中在北上广深等核心城市具备较好投资价值的项目，市场反响较好。

在喻智看来，在行业风险出清的大背景下，信托机构的房地产（881153）风险项目处置已经从被动应对转向主动出清。对投资者和接盘方而言，这既是风险挑战，也是投资机遇。