李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

4月16日，国家统计局发布一季度房地产（881153）运行数据，最大的变化之一就是新房待售面积下降0.1%，意味着近年来楼市管理主基调——“控增量”取得了积极效果，这对稳定房地产（881153）来说，具有重要意义。

在控增量、去库存的同时，新房供给端另一个变化就是“优供给”，即提高新房供应的综合品质，契合需求端对于居住“好不好”的需求。以广州为例，中心区和次中心区供地从2020年及之前的不足30%升至2025年的近70%，并从打造“好房子”的角度，推出户型、社区、配套等各方均好的高溢价项目，这对稳定房价来说具有积极意义。

今年3月份，全国70个大中城市新房价格指数环比跌幅收窄至-0.2%，去年四季度以来连续收窄，其中一线城市在2月份止跌后，3月上涨0.2%，也是自2025年5月份以来首次环比回升。二三线城市新房价格指数尽管环比还在下跌，但跌幅也呈现收窄态势。3月份，70城新房价格环比上涨城市达14个，也是近期新高（883408），其中供求关系更健康的一二线热点城市领涨。

新房市场库存下降，驱动供求关系修复、价格趋稳，但销售端止跌的压力仍存。今年一季度，全国新房销售面积下滑10.4%。当然，其中有2024年9月底推出纾困政策“组合拳”，导致去年一季度高基数的影响。同时，今年一季度（特别是3月份）二手住房市场更为活跃，分流了部分需求，使得今年一季度新房交易仍下行。

值得注意的是，当前刚需和刚性改善占主导，购房转向二手住房的态势较明显。根据中指研究院的数据，今年1—2月，全国30个重点城市二手住房成交套数占住房总成交量的比重达72%，较2025年全年提升7个百分点。考虑到3月份二手住房交易回升更明显，克而瑞统计的15个城市3月份二手房交易占比达到71.4%，二手住房市场的主导地位正在加强。

分析来看，除中小户型、中低价位房源多，部分具有区位和学位优势，二手住房市场回升还有一个重要原因，即近年二手房价格调整幅度更大。2022—2025年，新房和二手房价格指数年均同比分别为-3%和-5.5%。进入2026年，经历前期连续回调，热点城市二手住房价格到了阶段性低位，加上购房门槛和成本降到历史最低，带动热点城市购房入市的热潮。

因此，近期二手住房价格趋稳的态势明显。3月份，全国70城二手住房价格指数环比下跌0.2%，跌幅连续3个月收窄。其中，一线城市从上月的下跌0.1%逆转到当月上涨0.4%，与3月份一线城市二手住房交易量急速放大直接相关。3月份，上海、北京的二手住房交易套数分别创下近5年、近15个月的新高，广州和深圳的交易量也是去年下半年以来的高点。

同时，3月份二三线城市二手住房价格指数环比跌幅也明显收窄，分别来到-0.2%和-0.4%的水平，也是近期的低点。需要注意的是，除了刚需以外，基于价格、交付等方面的考虑，部分改善型住房需求也有转向二手住房的趋势。以广州为例，3月份90—120平方米、120平方米以上二手住房交易量分别占比分别达到30.7%和20%，合计占比较去年增长4个百分点。

因此，二手房市场对新房需求形成一定分流。照理来讲，新房供应在品质上整体要优于二手住房，“卖旧买新”的置换潜力大。不过，由于置换交易的价差较大，部分新盘达到“好房子”的标准，但距离“好小区、好社区、好街区”还有差距，导致置换需求受阻。

同时，新房在售、在建未售项目中，各地还有存在一些所谓“旧规”产品，它们要么在户型上竞争不过新规产品，要么在价格、配套上竞争不过二手住房，导致这部分项目销售受阻、去化周期（883436）比较长。从简单均价看，一季度全国新房住宅均价下跌6.2%，这也是新房销售面积下滑的一个因素。

销售端的现状也制约前端的开工。经历前期持续下行后，今年一季度全国房屋新开工继续下跌20.3%。不过，随着住房价格企稳，特别是二手房价格环比跌幅大于新房跌幅的态势在3月份缓解，以及近期一线城市交易量持续回升，新房和二手房价格均反弹，市场预期逐步好转。今年一季度，新开工跌幅比1—2月、去年同期收窄2.8和4.1个百分点。

基于以上考虑，综合新房和二手住房来看，整体交易趋稳明显，但新房市场交易端稳定的态势还需要夯实。考虑到价格这个先行指标有稳定的良好趋势，特别是一线城市价格企稳的带动作用，新房开工和销售都进入探底和触底的阶段。当然，从探底到触底，再到夯实底部的基础，还需要供需两端继续发力，特别是要强化供给侧管理，落实控增量、优供给的管理思路。

一方面，以片区为单位，以库存去化周期（883436）、各类新房产品销售情况和居民需求特征为依据，调整供地、批准预售、新开工的节奏，落实差异化供给；另一方面，对所谓“旧规”产品，积极探索收储存量房源用作保障性住房、安置住房、学生或企业宿舍，同时推进“补短板、强交付”，以活跃交易来稳定价格和信心。

推进住房消费（883434）良性循环，特别是刚需和改善、新房和二手住房的循环。除了继续在需求端出台政策，激励新增需求入市，更须疏通消费（883434）堵点。这就要将视角转到供给侧管理上，将老旧住宅区改造和配套完善（比如加装电梯、配置停车场）与提高二手房挂牌效率结合起来，推动职住平衡意愿强的年轻人购置老城区二手住房，并与老市民置换新房对接起来。