2026年4月21日，上海与北京双双迎来宅地出让，部分地块热度较高，引发市场广泛关注。其中，上海成交3宗宅地，总金额72.09亿元；北京成交1宗亦庄新城宅地，金额13.24亿元。在当前“缩量提质”的整体市场背景下，房企的投资策略高度趋同，即“扎堆”一线城市核心区的稀缺资源，对非核心区域则普遍持谨慎态度。上海徐汇地块的高溢价与北京亦庄地块的激烈争夺，均印证了优质土地项目具有较强的“抗跌”与“领涨”属性。

一、上海市场：板块略有差异，徐汇地块成争夺焦点

上海此次土地竞拍呈现出结构性分化。三宗成交地块中，一宗溢价成交，另两宗以底价收场。这表明，企业会根据不同地段作出差异化的投资决策。

1.徐汇区长桥街道地块（高溢价成交），成为本轮土拍的焦点，主要得益于其核心区位的稀缺性和不可复制的资源禀赋。该地块位于内中环之间，紧邻上海植物园与黄浦江，容积率仅1.8，建筑限高36米，适合打造高品质改善型住宅。在一线城市供地收缩的背景下，此类低密度核心地块供应极少，进入二季度后自然成为众多房企争夺的“香饽饽”。从参拍企业来看，包括上海城投、招商蛇口（001979）、中海、越秀、华润置地（HK1109）、绿城、建发与象屿联合体、保利与西岸联合体、金茂与清能联合体，均为当前土地市场上较为活跃的主体。成交结果：经过82轮竞价，由招商蛇口（001979）以33亿元摘得，成交楼面价87150元/㎡，溢价率25%，为二季度上海土地市场开了好局。

2.普陀与金山地块（底价成交），与徐汇的热闹形成对比。这说明在资金面和销售流速等考虑下，房企优先选择投资确定性最高的核心项目。而底价成交也为后续产品定价提供了更灵活的空间。

二、北京市场：亦庄地块温和溢价，体现“以需定供”逻辑

北京此次出让的亦庄新城地块，虽未如上海徐汇出现极高溢价，但8.7%的溢价率与49轮现场竞价同样传递出积极信号。该地块的一大特点是紧邻地铁8号线瀛海站，且周边近三年未有新增商品住宅用地供应，积累了一定的刚需和刚改需求。从参拍企业来看，共吸引了金茂、招商蛇口（001979）、建发、保利及中建智地5家房企参与。最终中建智地以13.24亿元竞得，楼面价25552元/㎡。中建智地与保利在开拍前已提前发布设计招标公告，显示出头部房企对高确定性项目的投资意向非常清晰。近年来，亦庄作为高精尖产业集聚区，逐渐成为备受关注的“网红”区域。多类机器人赛事接连落地，包括全球首个人形机器人（886069）半程马拉松、机器人辩论大赛、勇士挑战赛以及世界机器人大会等，进一步提升了该区域的知名度与产业影响力。同时，亦庄的土地市场与区域产业布局、城市发展实现了较好结合，体现出以产兴城、产城融合的典型特征。

三、市场影响与策略建议

此次京沪两地土拍结果具有良好的市场信心引导作用，也是“缩量提质、少量高频”供地模式与“小阳春”行情的重要结合。

1.“缩量提质”成为主基调。根据各地发布的2026年供地计划，一线城市商品住宅用地供应全线收缩，按中值计算，整体供地量减少约20%。在总量压减且需确保计划完成的情况下，各地倾向于拿出“压箱底”的优质地块入市，通过供给侧质量提升来激活需求端。

2.“小阳春”态势积极。当前市场信心更多体现在二手房层面，但二手房的成交活跃将为新房市场带来潜在需求。从实际销售看，在一线城市中，只要地段条件良好，相关项目的销售状况正在逐步改善，如开盘去化率指标有所改善，这是当前最大的增量信息。对企业而言，这意味着拿地积极性有所提升。目前来看，这几家企业的销售状况持续处于行业前列，资金状况相对稳健，因此在拿地方面仍会保持积极。这也为后续形成更优质的房源、更好对接改善性需求创造了有利条件。随着“小阳春”行情逐步展开，土地投资市场信心有望进一步提振。