■王丽新

4月24日，证监会官网显示，4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得证监会准予注册的批复。

商业不动产REITs试点是资本市场落实党中央、国务院关于“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”决策部署的重要举措。据悉，首批商业不动产REITs项目参与主体包括央企、地方国企、民企、外企，底层资产涵盖商业综合体、零售、酒店、社区商业等。戴德梁行监测数据显示，自2025年12月31日商业不动产REITs相关政策落地至今，短短4个月已有17单项目完成申报，合计拟发行规模超过600亿元。

在笔者看来，这一进展标志着我国公募REITs市场正式从基础设施单一赛道，迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的全新发展阶段。

第一，有序盘活存量资产，助力房地产（881153）构建发展新模式。

长期以来，商业地产行业沉淀大量优质自持物业，同时面临两大结构性难题。一是项目投资体量偏大、投资回报周期（883436）较长，行业高度依赖银行信贷等融资渠道，容易形成期限错配，叠加持续高杠杆，潜在金融风险不容忽视；二是大量优质商业物业长期固化为沉淀大量资金的重资产，企业流动性偏弱，经营周转压力大。

商业不动产REITs的推出，直击行业痛点、精准对症施策。一方面，将固定资产转化为可在公开市场交易的流动性股权份额，有效减少企业对银行债务的依赖，缓释金融风险。另一方面，将REITs工具与房地产（881153）发展新模式战略对接，从根本上推动商业地产持有企业从过去依赖“开发—销售”的重资产模式转向“运营—证券化”的轻资产模式发展，助力相关主体建立“投融管退”闭环，让不动产通过将存量资产转化为金融资本而非依赖散售交易“动”起来。

第二，重构不动产估值逻辑，健全市场化投资定价体系。

过去很长一段时间，商业不动产交易以线下大宗转让为主，参与主体多为产业资本与私募资金。这一商业模式使得投资者更看重资产增值，这往往是通过地价上涨实现的。

商业不动产REITs的推出，将从多个维度重构不动产估值逻辑和商业模式。其一，引导市场回归资产经营本源，不再依赖土地增值和价格单边上涨逻辑，推动行业从“重开发、轻运营”迈向“重运营、强现金流”新阶段；其二，倒逼资产管理团队持续提升项目经营水平，破解以强运营提升资产价值的核心难点，把功夫放在提升资产出租率、收益率等指标上，以求在资本市场获得高估值和高溢价；其三，以成熟资产的长期持有、稳健经营为基础，逐步构建商业不动产主流投资定价体系，兼顾原始权益人盘活诉求与投资者分红预期，形成良性交易生态。

第三，严把资产准入关口，保障投资者获得稳健分红收益。

商业不动产REITs稳健运行的核心，在于底层资产的运营质量与现金流稳定性。

若想为投资者提供兼具稳定分红与增值潜力的投资标的，严把资产入口是第一道防线，需优先选择权属清晰、区位核心、租户优质、租约稳定且现金流持续性可预期的优质项目进入市场。同时，压实基金管理人主动管理责任，推动机构从单纯金融产品管理，转向深度参与资产运营、业态优化、风险管控的全周期（883436）管理；更要压实中介机构尽职调查责任，夯实全流程合规风控底座。

展望后市，据中泰证券（600918）测算，商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元。预计后续合规优质项目有望稳步接续发行，持续丰富公募REITs产品供给，完善多层次资本市场服务实体经济能力，助力不动产市场平稳健康高质量发展。