财政部公布数据显示，2026年一季度全国国有土地使用权出让收入完成5176亿元，同比降幅达24.4%。这一降幅不仅显著低于去年同期的-15.9%，也超过了去年全年的-14.7%，引发市场对地方财政及土地市场走势的广泛关注。
一季度土地出让收入的下滑，是土地供应节奏、房企拿地意愿及去年同期基数效应共同作用的结果。因此，需要客观理性看待，准确理解当前土地市场。我们认为，当前土地市场正处于“缩量提质”与区域深度分化的调整期，这客观上会对土地交易量产生一定影响。但考虑到去年同期基期值偏高，随着后续基期值的变化、房地产（881153）稳中向好态势的支撑、社会经济发展对土地要素需求的增加等，今年此类土地使用权出让指标有望出现改善。当然，从中长期改革视角看，地方政府财政收入从“土地财政”向多元产业支撑转型也十分关键。
一、数据背后：降幅扩大的多重因素解析
一季度土地出让收入同比降幅扩大至24.4%，并非单一因素所致，而是统计口径、市场实际表现及结构性因素叠加的结果。
1.准确理解土地数据所对应的交易情况
入库数据本身存在滞后性，其基于土地出让合同价款的入库进度，往往滞后于土地市场实际成交约1-3个月。因此，当前数据更多反映了2025年末土地市场相对平淡的成交情况。而今年一季度，各地重点城市的土地交易质量较高，尤其是优质住宅用地，中间不乏一些热点地块和交易行情，客观上对土地市场起到了托底作用。
2.从市场端看，土地市场止跌回稳具有紧迫性
这一指标的核心内容在于房企参与土地招拍挂的数据，反映出房企投资信心仍需提振。从目前各大机构的统计数据看，今年一季度全行业土地交易数据确实出现较大跌幅，超过30%，说明土地市场仍需从“着力稳定房地产（881153）市场”的角度推进相关工作。需要指出的是，财政部的土地数据口径更广，既包括工业用地等各类用途，也涉及存量土地补缴地价等内容。但客观来看，房地产（881153）市场的土地交易仍是大头，尤其是住宅用地，各地应依托楼市小阳春持续提振相关数据。
3.去年同期基数效应形成扰动
2025年一季度土地出让收入基数约为6850亿元，相对较高，这与2024年四季度系列房地产（881153）政策出台后销售数据拉升、企业投资信心增强、较多民营房企参与投资有关。基数的偏高确实导致当前指标偏低。反过来看，随着今年后续季度（二季度起）低基数效应逐步显现，同比降幅可能会出现技术性的边际收窄，即该指标有望呈现积极向好的态势。
二、市场形势：重点把握“缩量提质、高频少量、存量挖潜”的特征
综合高频数据来看，当前全国土地市场总体呈现“缩量提质、高频少量、存量挖潜”三个核心特征。这实际上也反映出市场正从传统的“重规模”向“重质量”深刻转型，与房地产（881153）市场的规模调整以及“人房地钱”等要素市场的变化密切相关。
1、特征一：供应端“缩量提质”，核心城市优质地块仍有温度
在去库存政策导向下，地方政府普遍采取“以销定供”“以需定供”等策略，主动减少低质素地块供应，转而推出位于核心城区、配套成熟或规划前景良好的优质地块，形成“总量收缩、质量提升”的供给格局。这导致一个看似矛盾实则合理的现象：成交面积与出让金总额虽有所下滑，但部分核心一二线城市优质地块的溢价率保持稳定，个别地块竞拍热度依然较高。这也与当前房地产（881153）市场的复苏节奏和区域分化情况相当吻合，同市场需求和资金面相匹配。
2、特征二：多数城市转向“高频少量”的供地节奏
从土地市场来看，更多聚焦于核心城市。此时供地节奏的把握非常得当，不会像过去集中供地时期那样大规模出让，而是结合土地市场供求关系的变化和企业端的实际情况稳步推进。因此，各地政府普遍调整供地节奏，从以往集中大批量出让转向“小步快跑、高频少量”的模式，以适应房企有限的资金承接能力和精准投资需求。房企投资策略高度审慎，普遍聚焦一线及核心二线城市的“安全地块”，拿地节奏更加灵活分散。从当前市场情况看，市场反馈积极，也确保了土地市场的活跃，并据此也促进了高品质住宅等项目的供应。
3、特征三：存量挖潜成为重要方向
随着新增供地收缩与区域分化加剧，存量土地资源的盘活利用日益受到重视，这也符合当前土地供应和开发领域的规律。部分城市通过城市更新（885991）、低效用地再开发、存量商办改保障性住房等路径，探索“向存量要增量”的发展模式。这一过程中，也会产生一些土地出让金或出让收入的概念。例如，对闲置工业用地的盘活涉及补地价等内容，各地灵活推进，使企业在补地价方面不会有太大困扰，比如采取“先付50%，后续一年或更长时间补缴”等方式。这看似使土地出让收入的入账数据有所减少，但实实在在地促进了企业用地和经营发展，即“以时间换空间”。
三、全年预判：土地市场有进一步向好的基础
1、稳定土地市场依然是重要工作
土地出让收入占政府性基金收入的比重较大，需要从财政工作等角度出发，持续促进土地市场的稳定。各地应充分立足此类要素，积极推动土地市场活跃。具体来看，一方面要注重供地节奏与市场承接能力的匹配，避免短期内集中放量对价格信号形成过度扰动；另一方面要加强与房企、城投平台及金融机构甚至是新型企业的常态化沟通，及时了解企业拿地意愿与资金安排，提升土地出让的精准性和可预期性。同时，各地还应结合一季度土地出让收入降幅较大的实际情况，合理调整年度供地计划，适当向去化周期（883436）较短、市场需求较旺的区域和板块倾斜，以稳定土地市场的基本盘。近期各地在核心区域出现了长期未供地、如今推出小地块的情况，就是非常积极的例子。此外，在财政收支承压背景下，也要注重土地出让与存量资产盘活、专项债券偿还能力之间的统筹协调，防止短期收入下滑对基层财政运转产生过大冲击。通过上述举措，可以在稳定市场预期的同时，逐步恢复土地市场的内生调节功能。
2、全年土地市场数据有企稳基础
我们认为，全年土地出让收入仍有机会超过3.8万亿元的水平。据此简单推算，相比2025年的4.15万亿元，虽可能出现5%左右的下滑，但相较于今年一季度24.4%的降幅，全年降幅有望明显收窄。主要支撑逻辑在于：第一，低基数效应逐步显现；第二，房地产（881153）融资协调机制推进房企债务问题更好出清，新一轮经营工作将加快补充，尤其是一些新兴企业拿地，如近期互联网大厂企业的拿地动作，这都对土地市场有较好的支撑；第三，随着产业经济发展和土地规划的给力支持，一批好地块与产业发展实现更好结合，客观上带动土地市场活跃，也将改善土地出让金相关指标。
上海易居房地产研究院副院长 严跃进
