杭州贝壳（BEKE）研究院数据显示，在4月杭州二手房成交量前20的榜单中，刚需小区占据了绝对主导地位。其中，闲林板块表现尤为突出，共有5个小区上榜。如桃源小镇成交了27套，闲林山水成交了17套，竹海水韵成交了15套，板块热度可见一斑。

不过，细看数据却有一个现象让人困惑：竹海水韵成交量环比上涨了650%，网签均价反而下滑了18.2%；桃源小镇成交套数高居全市第二，均价也环比下跌了20.8%。这是典型的“以价换量”吗？

从具体房源的签约明细来看，答案并非如此。两个小区成交均价“大跌”的背后，并不是同一类房源在降价，而是成交结构发生了变化。4月份，这两个小区恰好都没有排屋、叠墅等低密产品签约，导致整体均价相比3月出现明显回落。

实际上，这种价格波动常常在既有高层、又有排屋的超级大盘身上。桃源小镇和竹海水韵，恰好就是闲林板块这类小区的典型代表。

桃源小镇总户数过万，小区内产品形态极为丰富，从高层公寓、花园洋房到叠墅、联排、中式合院乃至独栋别墅一应俱全，不同产品之间的单价差距悬殊。竹海水韵总建筑面积约64万㎡，分为多个组团，同样囊括了高层、小高层、多层及排屋。两个小区体量大、配套全、产品线完整，因此常年吸引不同预算的购房者关注，成交量始终排在板块前列。

也正是这种“大而全”的结构，让小区的月度网签均价容易坐“过山车”。目前闲林板块的二手房价已形成清晰的梯度：排屋类低密产品均价在3万元/㎡上下，高层小户型则集中在1.5万元/㎡左右。因此，某个月份只要签下一两套排屋，均价立刻被拉高；反之，如果当月清一色是高层成交，均价就会明显回落。

4月的桃源小镇和竹海水韵，就属于后者。而同板块的东海闲湖城，恰好因为有低密房源签约，网签均价环比上涨了24.6%。

那么，撇除特殊房源的影响，刚需房源的真实价格到底如何？德佑翡翠城店店长周昌东表示，目前闲林各小区的刚需房源成交单价其实相对稳定。以小户型为例，竹海水韵普通组团的房源价格稳定在1.3万元/㎡左右，品质较好的春风里组团约1.5万元/㎡；桃源小镇房龄较老的组团约1.3万元/㎡，较新的组团约1.7万元/㎡。今年以来，这些刚需产品的价格并未出现明显波动。

也恰恰是这种“价格探底、趋于平稳”的行情，让观望已久的刚需购房者开始放心下单。周昌东认为，近期闲林板块成交量的持续活跃，正说明这个价格区间正在被市场逐步认可。