中信建投（601066）发布研报称，房地产（881153）市场正向止跌回稳的目标稳步迈进，2026年年初以来市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其是以上海为代表的核心城市。参考美国、日本的房地产（881153）复苏路径，分化是主旋律、核心城市是复苏的排头兵，拥有现金流压舱石业务是房企穿越周期（883436）的秘诀，看好地产板块内三个细分方向：香港房地产（881153）市场的持续上升、商业地产的优质运营、聚焦内地核心城市房企和中介的率先复苏。

中信建投主要观点如下：

向止跌回稳目标迈进，核心城市楼市已现积极变化

在中央政策持续支持房地产（881153）市场稳定发展，2025年年底以来京沪深广相继优化楼市调控的背景下，房地产（881153）市场正向止跌回稳的目标稳步迈进。2026年年初以来，市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其是以上海为代表的核心城市，包括：新房销量全国跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房挂牌价跌幅明显收窄及部分核心城市率先企稳。除政策以外，市场量价出现积极变化的原因主要有三点：新房与二手房供应的收缩、房价已历经较大幅度调整、部分城市租售比开始高于公积金贷款利率。

地产行业内部分化持续，三条细分赛道表现突出

参考美国、日本的房地产（881153）复苏路径，分化是主旋律、核心城市是复苏的排头兵，拥有现金流压舱石业务是房企穿越周期（883436）的秘诀。分化是当前我国房地产（881153）市场的主要特征，板块内三个细分赛道表现突出，包括：1)在人口流入带动住房需求、资产配置需求升温的背景下，香港楼市成交量价持续上升;2)社零平稳增长背景下，优质的品牌商业地产运营商经营表现突出;3)以上海为代表的内地核心城市销售率先复苏。

房地产（881153）止跌回稳渐进、板块内分化持续，看好香港、商业、聚焦核心城市赛道的优质企业

香港赛道中看好香港房企龙头新鸿基地产（HK0016）、香港REITs龙头领展房产基金等;商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业，包括华润万象生活（HK1209）、华润置地（HK1109）、新城控股（601155）、龙湖集团（HK0960）等;核心城市赛道中看好土储优质、产品力强的开发商，以及深耕核心城市的中介，包括中国金茂（HK0817）、中国海外发展（HK0688）、建发国际集团（HK1908）、绿城中国（HK3900）、滨江集团（002244）、贝壳-W（HK2423）等。

风险分析

1、销售不及预期；2、结转不及预期；3、房企信用修复不及预期；4、宏观经济波动风险。