新民晚报杨玉红潘高峰

新民晚报记者日前从市房管局获悉，今年，上海将出台《上海市推进物业行业提质增效的实施意见》，针对群众反映强烈的业委会组建运行难、物业行业“低质低价低效”、老旧小区“小、弱、散”等突出问题，上海以党建引领为抓手，先后出台多项政策文件，为物业治理攻坚明确方向、细化任务，持续打通社区服务“最后一公里”。

组建“共同体”

规模化管理提升能级

上海老旧小区体量大、物业企业分散的问题较为突出。数据显示，全市建筑面积低于1万平方米的小区超过1600个，多为2000年之前建成的老旧小区；在1833家住宅物业服务企业中，仅管理1—2个小区的小微企业达854家，占比接近半数。小规模分散管理导致服务成本偏高、服务标准不一，直接影响居民居住体验。为破解这一痛点，上海从“引入优质企业”和“推进小区合并”两方面双向发力，推动物业行业向规模化、品牌化转型。

一方面，指导各区建立临时物业服务企业预选库，优先引入区属国有优质物业、大型品牌民营物业，通过市场化竞争、临时托管等方式，承接老旧小区、矛盾纠纷突出小区的物业服务，以优质资源带动服务水平提升。

另一方面，积极推进相邻小区合并管理，通过物业管理（885915）区域整合、多项目联合招标等模式，实现集中运营、统一服务，有效降低管理成本、提高服务效率。2021年至2025年，全市已有496个小区完成合并，虹口、徐汇、临港新片区等率先开展联合招投标试点，取得良好成效。

各区结合实际探索创新路径：静安区实施“归并一批、引进一批、淘汰一批”举措，推动小微企业整合、品牌企业入驻、劣质企业退出，并对公房小区实行一体化管理；徐汇区漕河泾街道将金谷园、金浦大厦、铭源大楼三个老旧小区组建“管理共同体”，联合招标引入优质物业，彻底解决小体量小区“引不进物业、留不住好物业”的难题。

根据即将出台的实施意见，上海将围绕“行业发展”与“行业管理”双轨发力：在发展上引导企业深耕基础服务、拓展“物业+生活”多元服务，培育龙头品牌企业；在管理上强化政府监管，推动物业服务“质价相符”，完善收费机制，加强人才培养与智慧物业平台建设，最终实现服务更规范、收费更合理、管理更透明。

“三统一”制度

业委会履职规范运行

业委会是连接业主与物业的核心纽带，其运行规范与否直接关系小区治理成效。针对业委会运行不规范、公共资金监管薄弱等问题，上海将全面推行财务管理“三统一”制度，以闭环管理保障公共收益阳光安全。

一是公共收入统一记账，开设小区公共收入监管账户，鼓励引入第三方机构代理记账，确保账目清晰可查；二是维修改造项目统一审价，对小区维修更新工程集中采购审价服务，保障资金使用合规高效；三是业主大会资金统一审计，实行年度常态化审计，鼓励各区给予财政支持，强化全程监督。

通过“统一记账、统一审价、统一审计”，小区公共资金每一笔流向都公开透明，既推动业委会规范履职，也让业委会成员安心干事、放心服务。

金山区金浦苑小区试点成效显著。在房管部门与街镇指导下，小区设立“物业+业委会+银行”三方监管账户，替代原有单方管理模式，严格规范公共收益收缴与支取。实施以来，小区公共收益年增幅达8%，物业企业续聘表决通过率超过95%，业主满意度大幅提升。

未来，上海将不断深化物业行业提质增效，破解发展瓶颈、优化供给结构；同时抓实抓细业委会规范化建设，以刚性制度管好公共资产，让小区治理更有序、服务更贴心、环境更宜居。

评论：用服务提质破物业缴费困局

物业费收缴，早已不是一城一地的难题。数据显示，全国物业费平均收缴率已连跌4年，部分地区跌破50%。今年，上海将出台新规，从根源上“动刀”破解困局。

据统计，上海近半数物业是只管理一两个小区的小微企业，面积低于1万平方米的老旧小区多达1600余个。一个微型小区，几百户人家，却要养一套完整的物业班子——保安、保洁、维修、管理，一个不能少。一旦物业费收不上来，服务质量必然缩水，进而陷入死循环：没钱养不起好服务，服务差更收不上钱。

上海的破局思路，是推动小区合并，引入优质物管，用规模化破解“小、弱、散”物业服务困局，构建“质价相符”的良性循环。据统计，4年来上海已有近500个微型小区完成合并。以徐汇区漕河泾街道的三个老旧小区为例，它们以前是物业公司绕着走的“烫手山芋”，如今组建“管理共同体”，联合招标引入品牌物业，让难题迎刃而解。

这才是真正按照市场规律办事：一个小区请不起专业管家，三个小区合在一起，就有了谈判的筹码和议价的空间。物业公司一本账算得过，才愿意投入；服务有了规模效应，业主才觉得物有所值。当居民看见公共区域的温暖灯光，看见绿化修剪得错落有致，看见各种诉求回应得迅速专业，那些物业费，才交得心甘情愿。

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