5月10日，位于广州海珠西板块的新盘保利海韵正式开盘，保利海韵销售经理欧阳栋告诉记者，开盘首日，项目推售住宅338套，成交324套，首开去化率96%，认购金额约18.2亿元。

“剩下的14套其实都选了，只是客户还有些犹豫。”欧阳栋告诉记者，此次推售户型总价区间为510万元到1050万元，开盘享有99折优惠，其中小户型（90/92㎡）单价为5.2万元至5.6万元，大户型（129/170㎡）单价范围6万元至6.5万元。

作为“穗八条”后广州首个新开盘的楼盘，保利海韵从开放认筹起就备受市场关注。5月5日，记者曾到访保利海韵售楼部，即便是下午4时，仍需要排队才能进场，在场内，沙盘区挤满了前来看房的市民，洽谈区也座无虚席。

此前欧阳栋提供的数据显示，“五一”期间，保利海韵认筹超700套，筹货比超2:1，认筹量大超预期。

为何该楼盘市场热度这么高？

有业内人士认为，海珠西片区内住房多为20年楼龄以上的房子，积累了大量的改善型需求。而该楼盘是海珠西板块近十年少有的大体量新盘项目，且项目是围合式花园社区，容积率达到3.4，密度较低；同时，项目周边有三条地铁线路，能通往广州市区几大主要商圈，其稀缺性和区位契合改善型客户对好房子的需求。

保利海韵的市场热度也折射出广州目前新房供应的特征和趋势。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的调研，目前广州市销售较好的新盘在供给端主要有三大特征：一是新增供应回归主城和近郊，偏向刚性改善和新市民购房，并以产品设计、社区服务、功能升级等多方位综合优势驱动购房需求释放；二是推盘适量，单次推售多在100套至350套之间，并在节前启动蓄客或开售，假期有“折上折”等促销优惠；三是新增供应以刚需、刚改盘为主，契合了潜力购房人群看重假期优惠的诉求。

李宇嘉曾对记者分析称，细看今年以来广州楼市成交，刚需群体大多将目标都转向二手房，纯改善需求瞄准新房大户型，刚改是当前市场需求的主体，但这部分释放仍不太理想，此次“穗八条”新政将公积金贷款额度最高提至360万元，为卖旧买新提供3万元的补贴，基本上把税费都覆盖了，有望将改善需求的潜力释放出来。

据悉，2025年12月份广州出让的地块将在今年二季度迎来集中入市。

“差异化供给将是新房项目热销的一个因素。”李宇嘉认为，在房子回归居住属性、潜在需求对居住体验提升的情况下，只要“学铁商”等配套齐全，供给品质提升，定价较为合理，并根据片区需求特征做差异化设计，比如在老城区做社区较大的刚改型、改善型新盘开发，有适合老人遛弯儿的公园，接送小孩无需过大马路或有连廊，就一定能获得市场的认可。