中国发展改革报社张守营
2026年五一假期刚刚过去，楼市交出的成绩单让不少人眼前一亮。一线城市二手房成交同比上涨40%，深圳乐有家门店签约量创下近6年新高，武汉新房销售面积同比增长超过九成。这些数字放在一起看，确实称得上一抹久违的暖意。
但如果我们把视线稍微拉开，会看到另一组同样真实的数据。4月份，全国100个城市中，二手房价格环比下跌的有93个。百强房企前四个月的销售总额同比仍然下降了两成多，拿地金额同比少了将近一半。与此同时，还有大量中小房企在生死线上挣扎。
这就构成了当前楼市最核心的矛盾：暖意是真实的，但它只是局部的；寒意同样真实，而且覆盖的面也不小。理解这个矛盾，比单纯争论“市场到底好没好”更有意义。
先来看看这一轮买房的人究竟是谁。
从成交结构来看，有三个“集中”非常明显。第一，需求集中在核心城市。北京、上海、深圳、广州、杭州、成都这些城市贡献了全国大部分的增量成交，而大量三四线城市的市场依然冷清。中指研究院的数据显示，4月一线城市新建住宅价格环比上涨0.39%，同比上涨6.21%，同期三四线城市还在下跌。第二，需求集中在改善型人群。贝壳（BEKE）研究院的数据表明，当前购房者中改善型需求占比已经过半，首次置业的刚需比例反而在下降。这意味着，现在支撑成交的，更多是“卖旧买新”的置换链条在运转，真正新增入场的购房者并不多。第三，需求集中在高性价比产品上。不管是核心区品质不错的住宅，还是郊区价格到位的刚需盘，卖得好的项目都有一个共同点——要么价格有优势，要么产品有亮点。“以价换量”仍然是市场的主流，买方市场的特征并没有改变。
再看这轮需求的“成色”。它很大程度上是被政策激活的存量需求，而不是凭空冒出来的新增量。过去两三年积累下来的观望情绪，在限购松绑、公积金提额、购房补贴等一揽子政策的叠加刺激下集中释放了一波。问题在于，释放完之后呢？一旦政策效应递减，后续需求能不能接得上？至少目前还看不到足够扎实的证据。更何况，居民的收入预期并没有根本性改善。国家统计局的数据显示，居民收入增速在放缓，消费（883434）者信心指数虽然有所修复，但仍然处于低位。对一个普通家庭来说，买房是最大的财务决策之一，收入的不确定性天然会压制购房意愿。
还有一个容易被忽视的信号：4月份全国二手房挂牌量突破了850万套，多个城市出现了“挂牌多、成交多”并存的局面。这当然说明市场流动性在改善，但也说明有大量持有房产的人正在寻求变现。换房的需求和套现的需求搅在一起，市场博弈远未结束。
如果说需求端的修复是局部而脆弱的，那供给端房企面临的问题就很难用“周期（883436）性”来解释了。
中国房地产（881153）过去二十年的高速增长，建立在三个前提之上：城镇化快速推进、居民持续加杠杆、房价单边上涨的预期。现在这三个前提都在发生根本性的变化。2025年城镇化率已经达到67%，增速明显放缓；居民部门杠杆率超过60%，继续加杠杆的空间相当有限；百城二手房价格同比下跌超过8%，“买房一定能涨”的信仰已经被打破。这意味着，房企面临的不是“熬过这个冬天就行”的周期（883436）性困境，而是“旧模式已经失效”的结构性挑战。
具体来看，房企至少背负着三重压力。第一重是债务压力。很多前些年高杠杆扩张的房企，现在还在为过去买单。销售额涨了一点，但回款主要拿来还债，真正能投入到新项目开发的钱非常有限。第二重是经营模式压力。“高杠杆、高周转、高负债”的老路走不通了，但新的盈利模式还在摸索之中。如何在收缩规模的同时提升品质，是全行业都要回答的难题。第三重是信心压力。购房者选开发商越来越谨慎，央国企和财务稳健的民企明显更受信任。这种偏好一旦固化，即便市场整体回暖，中小房企的处境也不会自动好转。
一个现实的注脚是，根据中指研究院的统计，今年前四个月销售额过百亿的房企只有20家，比去年同期少了5家；过五十亿的只有34家，比去年同期少了18家。行业集中度在提升，这背后是大批企业在被淘汰出局。这不是周期（883436）性的洗牌，而是格局的重塑。
在这样的局面下，政策在做什么，能做什么，边界在哪里，就值得认真分析。
4月28日中央政治局会议提出“努力稳定房地产（881153）市场”之后，天津、苏州、深圳、广州、武汉五个城市密集出台了新政。天津全面取消限购和二手房限售，商业贷款首付最低降到15%，公积金首套最高可贷120万。苏州公积金贷款个人最高提到150万、家庭最高200万，买“两智一全”住宅或现房还能再上浮50%，限购限售一并取消。深圳松绑了核心区限购，多子女家庭公积金最高能贷到351万。广州把公积金贷款额度拉到了最高360万，“卖旧买新”最高补贴3万，房票也能跨区使用了。武汉“汉七条”不仅给购房补贴，还把公积金异地贷款的适用范围扩到了全国。
政策确实很精准，工具箱里的招数也不少。但精准不意味着万能。补贴能降低短期购房成本，但改变不了居民对长期收入预期的担忧。核心城市能靠政策吸引人口流入，但三四线城市人口外流的问题，不是放松限购就能解决的。购房者对房企交付能力的信任，需要实打实地盖出房子来修复。更深层的去库存、化风险、促转型，更不是短期的需求端刺激能办到的。
上海易居研究院副院长严跃进有这样一个判断：短期来看，政策红利确实撬动了看房量和成交预期，市场情绪迎来阶段性修复；但中长期能不能真正稳住，取决于居民收入预期是否实质改善、二手房置换链条是否顺畅运转。政策托的是底，不是顶。理解了这一点，就不会对政策的效力寄予不切实际的期待。
那么，站在现在这个时点，购房者和行业该怎么看？
对于真正有自住需求的购房者来说，当前的政策窗口确实是近年来比较有利的。公积金额度提高、首付比例降低、补贴和税费优惠叠加，确实能省下一笔真金白银。但有几点需要注意：一是尽量选择人口在流入、产业基础扎实的城市，需求支撑更强；二是尽量选择交付能力有保障的房企，关注产品本身和地段，而不是开发商的宣传；三是调整心理预期，别再抱着“买了就能涨”的老观念，接受市场分化是常态。至于纯投资性买房，需要格外谨慎。核心城市的优质资产还有保值功能，但三四线城市和远郊项目的流动性风险正在上升。
从行业趋势来看，短期一两年内，核心城市大概率维持筑底行情，成交量可能高位震荡，价格跌幅收窄但很难明显反弹，三四线城市继续承压去库存是主旋律。中期三到五年，行业完成深度调整，市场格局重新洗牌，留下来的会是财务稳健、产品力强的企业。长期来看，房地产（881153）从增量时代进入存量时代，城市更新（885991）、品质提升、租赁市场这些新赛道会慢慢浮出水面。房子回归居住属性，不同城市的价值分化会成为常态。
说到底，不管市场怎么变，有一个朴素的道理不会变：好房子永远有人要，差房子永远有风险。当房子彻底回归到“用来住”的本质，它的价值就会更纯粹地取决于它为居住者提供了什么——便利的交通、好的学校、舒适的户型、靠谱的物业。这些看起来不起眼的东西，才是穿越周期（883436）真正靠得住的确定性。
楼市目前这场“温差”，本质上是一个市场加速分化的过程。核心资产在修复，边缘资产在承压；消费（883434）端在回暖，供给端在出清；政策在托底，预期在重建。这不是一个能用“涨了”或者“跌了”简单回答的局面，置身其中的人需要做的，是看懂分化、承认分化，然后在这个基础上做判断。暖意已至，寒气未尽，这是2026年楼市最真实的面貌。
