尊敬的各位来宾，接下来由我介绍一下中国房地产（881153）上市公司的研究方法体系以及这次我们的专题研究成果。

首先介绍一下研究方法体系，包括研究背景、对象和方法。我们今年的研究是第24次。本次研究的制度背景有两个方面，一个是今年是“十五五”规划的开局之年，在“十五五”发展规划纲要当中，对资本市场和房地产（881153）行业都提出了明确的中长期发展目标要求。二是在年初的《政府工作报告》当中，对今年要具体落实、着力去推动的房地产（881153）重点工作也做出了非常具体的部署。刚刚结束的中央政治局会议再次提出要“努力稳定房地产（881153）市场，扎实推进城市更新（885991）”，凸显了促进房地产（881153）市场稳定和行业转型发展的特殊重要性。在这样一个背景下，希望我们的研究能够对行业健康发展有所贡献，对关心房地产（881153）上市公司投资者有所参考。

我们的研究对象是依法设立的在上海证交所、深圳证交所和香港联交所公开上市的房产企业。因为沪深和香港会计准则存在差异，所以我们在研究过程中有时会把两类上市公司分开研究。

研究的具体的方法方面，首先是关于综合实力的评价，我们是从企业的经营规模、财富创造能力、投资价值和财务稳健性这四个维度去评价的，根据企业综合实力的得分来排定企业综合实力TOP10。我们对反映企业综合实力的四个具体指标，也分别进行了研究。这些指标的评价方法，基本上沿用了过去的评价指标体系和方法，没有什么变化。公司治理水平评价，我们根据新《企业法》的相关规定，对一些指标做了微调。

接下来，我就对专题研究的成果做一些介绍。这次专题研究的题目是“房地产（881153）企业存量资产盘活策略分析”。主要从中央和地方政府政策、存量资产现状问题、以及企业在盘活资产时的策略这三个维度给大家来介绍。

在政策维度，首先国家颁布了许多政策鼓励盘活存量商品房，包括支持利用专项债券资金收回收购存量闲置土地、鼓励盘活商业办公用房、推进收购存量商品房用于各种类型的保障性住房等，而且不断优化存量商品房收购政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，还在降低保障性住房再贷款利率，为专项债收购存量房提供更低成本的资金支持等方面做出了积极的努力。

其次是地方政府积极跟进中央政策、创新性地落实存量盘活支持政策。一个是支持转变房屋用途，通过转变房屋用途使之更适配市场需求，借此来释放存量潜力。二个是松绑自持，过去房地产（881153）市场过热的阶段，许多企业通过竞自持，拿到了不少按土地出让合同约定不许转让的自持类资产，现在成了开发商的沉重包袱，很多地方就通过松绑房企的自持类资产，来增加资产的流动性、缓解企业的资金压力。再有就是用好专项债资金收回收购存量闲置土地和存量商品房。

但从实施的效果来看，跟大家的期待还有比较大的差距。虽然出台了很多政策，但整体盘活的节奏还比较缓慢。据中指研究院不完全统计，截至2026年4月末，各省市拟使用专项债收购存量闲置土地的规模约8000亿元，但实际发行专项债约3721亿元，占比不到一半，所以还有好多的闲置土地没有发行相应的专项债，这个比例在一线城市和二线城市更低。相较于庞大的存量闲置土地基数与各地发布的拟处置清单，实际完成确权、清障、调规并重新供应的土地数量仍较为有限。从收购存量闲置土地专项债券月度发行金额来看，各个月份之间的差异也比较大，所以我们说力度还要加大。总的来看，政策在努力推动，但在实施上还有阻力。

再来看看存量资产的现状。首先是存量商品住宅的规模非常大，而且去化周期（883436）比较长。中指研究院数据显示，2025年12月末，全国已开工未售住宅库存27.0亿平米；加上未开工土地的广义库存规模更是达到46.7亿平米。50城商品住宅的出清周期（883436）为24.1个月，出清周期（883436）还有不断延长的趋势，而且三四线城市的出清周期（883436）更长一些。所以去库存的压力总体上还是比较大的。为什么会出现这样的问题呢？一是房地产（881153）市场需求本身发生了很大的变化，另外就是我们从供给的角度看，新旧住宅产品的代际差也带来了老项目的去化难。“好房子”新规实施后，新房子的得房率、建造质量等，都要远超旧标准下设计建造的老项目，所以进一步加剧了存量的去库存困难。

在存量资产里的商业和产业地产（884203）的经营压力也不断的增加，空置率也在提高。商铺和写字楼的租赁需求仍然比较疲软，空置率比较高。中指研究院的市场调查数据反映了这个问题。产业园方面，随着产业结构的调整，传统的产业园区的升级压力也比较大，空置率也比较高。所以总体上来说，商业和产业地产（884203）的存量化解问题也很严峻。

最后看看企业采取的盘活策略。针对存量商品住宅，房企首先是主动去库存，为此采取了梯度降价、隐性让利、赠送车位、“打包整售”等以价换量止损回血的措施，提高了存量资产的流动性，虽然有一些损失，但是能够卸下历史包袱，让企业可以重新出发也是一个非常好的事情。房企还积极利用政府收储、高校拓展学生宿舍的机会去库存，也取得了较好的效果。

针对商业和产业地产（884203）盘活，房企主要通过调整用途、提质改造等多种方式提升资产质量和价值，为进一步结合房地产（881153）金融创新工具的使用，实现资产和资本的良性循环创造条件。通过调整用途把原来的商业办公改成居住，改成长租公寓或者改为医院（884301）、酒店等用途，通过改造提高存量商业和产业空间的利用效率，甚至引入第三方专业运营管理机构参与，都可以有效提升存量资产的质量和价值，为其与Pre-REITs、公募REITs对接创造条件。

第三方面的策略是关于闲置土地盘活。这个过程当中主要是要善用土地调规、土地置换、专项债收储等政策。专项债收储盘活，我们前面已经讲过了。还有两类是通过土地调规和土地置换这两个途径来盘活。这两个渠道现在企业也用的越来越多。土地调规这渠道，主要是开发企业结合变化了的市场环境，依规调整土地用途及其结构，并相应的调整容积率、建筑高度等指标，跟政府共享调规带来的增值收益，让死的地块变活。土地置换破解的逻辑就是把暂时不具备开发条件的闲置的土地退还给政府收储，从政府手里再调换成具备开发条件的优质地块加速开发，从而实现政府和企业双赢的格局。因为开发商曾经购买了很多偏远的、不具备开发条件的土地，现在这些地块成了企业的累赘，现在把这些地还给政府，再从政府手里换出可以开发的地块，可以有效增加房地产（881153）开发投资活动，实现政府和企业的双赢。

在化解闲置土地的同时，采取审慎的土地购置策略，避免再增加新的土地闲置也非常重要。企业的主要策略是在拿地过程当中，聚焦在核心城市的核心区域，或者深耕的区域，降低投资风险。如华润置地（HK1109）在五大核心城市拿地的金额占比将近八成，有效的降低了新增土地闲置的风险。

2026 年是行业筑底转型、格局重塑的关键一年，房企唯有聚焦核心、深耕存量、做强产品、做稳现金流，才能在新周期（883436）中行稳致远、实现高质量发展。

谢谢大家！