2026年5月19日，国盛证券（002670）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，商品房销售量价同比跌幅收窄，4月商品房销售均价同比转正。
报告具体内容如下：
1-4月房地产（881153）开发投资额同比降幅扩大，且前端的开工、施工等指标仍维持较大同比降幅。我们认为并不能将1-4月商品房销售量价同比跌幅收窄、4月单月商品房销售均价转正作为市场趋势反转的依据。即前期部分城市政策发力后，三四月部分城市销售好转呈现“小阳春”行情，尤其其二手房市场在刚性需求释放下保持较快增长，但新房市场的修复则主要来自于核心城市核心地区“好房子”项目推动，多数城市郊区及低能级城市延续分化加大的格局，进而导致房企拿地、开盘意愿持续低迷。我们维持2026年度策略报告中的预测：预计2026年销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%；预计2026年新开工-10%，竣工-12%，施工-12.3%；预计2026年房地产（881153）开发投资额-10.9%，持续负贡献。 投资：1-4月份，全国房地产（881153）开发投资额为23969亿元，同比减少13.7%，较前值降低2.5pct，4月单月同比-20.1%。分业态看，1-4月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为18464、905和1593亿元，同比分别为-13.1%、-18.3%和-19.5%，较前值变动-2.1pct、-4.1pct和-2.4pct。 新开工：1-4月份，全国累计新开工面积13900万方，同比减少22.0%，较前值降低1.7pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积为10057、332和852万方，同比为-23.6%、-31.3%和-23.8%，较前值变动-1.6pct、-12.6pct和4.3pct。 竣工：1-4月份，全国累计竣工面积为11886万方，同比减少24.0%，较前值提高1.0pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为8473、355和817万方，同比分别为-25.8%、-24.7%和-27.1%，较前值变动0.7pct、3.7pct和3.9pct。
施工：1-4月份，全国累计施工面积为545116万方，同比减少12.1%，较前值降低0.4pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为378005、24058和47760万方，同比分别为-12.5%、-10.4%和-12.2%。
销售：1-4月商品房销售量价同比跌幅收窄，4月单月商品房销售均价同比转正破万。1-4月份，全国商品房销售金额23000亿元，同比减少14.6%，较前值提高2.1pct；全国商品房销售面积为25258万方，同比减少10.2%，较前值提高0.2pct。1-4月份，全国商品房销售均价为9106元/平，同比减少4.8%，较前值提高2.2pct；4月单月商品房销售均价为10009元/平，环比增长12.8%，同比增长2.6%。
资金：1-4月份，房企到位资金累计值为26697亿元，同比减少18.4%，较前值降低1.1pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为4199、3、9838、7975和3087亿元，同比-25.9%、-82.1%、-10.5%、-17.6%和-31.7%。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍然处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：
（1）按照美日经验，多元化经营的企业穿越周期（883436）的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地（HK1109）、华润万象生活（HK1209），虽龙湖集团（HK0960）、新城控股（601155）也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地（HK1109）。
（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期（883436）能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W（HK2423），A股的我爱我家（000560）为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活（HK1209）、招商积余（001914）、绿城服务（HK2869）、保利物业（HK6049）、中海物业（HK2669）等。
（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的Alpha（ALP）逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上Alpha（ALP）仍然是Alpha（ALP），只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地（HK1109）、建发国际、绿城中国（HK3900）、中国金茂（HK0817）、中国海外发展（HK0688）、越秀地产（HK0123）等，A股的滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、华发股份（600325）等。
（4）类地方城投、地产转型股。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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