5月19日，北京市丰台区北太平桥地块正式迎来现场竞拍。该地块自预申请阶段起便受到市场关注，共吸引4家头部房企参与竞拍。经过151轮举牌（885587）后，最终由保利发展（600048）控股集团股份有限公司(以下简称“保利发展（600048）”)以41.544亿元竞得，溢价率15.4%。

这也是保利发展（600048）时隔一年后再次在北京公开市场拿地。其上一次在京买地还要追溯至2025年5月与其他房企联合获取的海淀半壁店地块，目前已开发为“保利熙瑞”项目。

值得一提的是，中指研究院数据显示，保利发展（600048）今年前4个月权益拿地金额为128亿元。这也意味着该项目在其年内新增土地投资中占比较大，北京核心区域仍是其重点补仓方向之一。

中指研究院土地市场研究负责人张凯对《证券日报》记者表示，此次保利发展（600048）拿下的丰台区地块，住宅部分实际楼面价约6.67万元/平方米，创下区域楼面价新高。项目区位较为特殊，虽行政归属丰台，但位于丰台、西城、海淀三区交界区域，与西城联系紧密，兼具改善居住和教育资源外溢承接功能，未来有望吸引“学在西城、海淀，住在丰台”的改善型购房需求。

从区位条件来看，项目距离地铁9号线六里桥东站约500米至600米，周边还覆盖7号线湾子站，交通便利。同时，项目邻近多项生活配套，也能够承接丽泽商务区外溢改善需求。

值得关注的是，此次地块在规划指标上进行了明显优化。最初供地计划中，地块容积率约为2.4至2.63，进入预申请阶段后降至2.0，规划建筑面积同步调减约24%。业内普遍认为，较低容积率为项目打造低密改善产品提供了空间，也进一步提升了项目预期。

不过，在高热度背后，项目开发难度同样不低。

“根据出让条件，项目需无偿配建9000平方米养老设施、800平方米社区管理用房及80个地下公共停车位。与此同时，地块周边仍以老旧公房、回迁房为主，也对项目未来定位提出挑战。此外，地块自身形状并不规整，东南和西南两侧均存在突出部分，对产品设计能力要求较高。”张凯表示。

事实上，此次北太平桥地块高热竞拍，也折射出当前北京核心区域优质宅地竞争加剧。近一年以来，丰台成为北京土地市场供应和房企布局最为集中的区域之一。除保利发展（600048）外，华润置地（HK1109）有限公司等头部房企均已在丰台落子。

目前，丽泽板块已形成明显的改善型项目竞争格局。中海丽金府、中海丽泽叁號院等项目陆续入市，万泉寺0007地块项目也刚刚启动。随着多个高端改善盘集中供应，区域市场竞争持续加剧。

张凯表示，参考丽泽板块在售项目中海丽金府、中海丽泽叁號院项目20%、30%的去化率，以及刚入市的万泉寺0007地块，按现在的流速，丰台中高端改善盘的去库存仍是区域内市场面临的重要问题。

上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，对于房企而言，北京市场依然具备较强的战略意义，此次保利发展（600048）重返北京土地市场，一方面体现出头部央企对一线城市核心资产的持续看好，另一方面也意味着北京改善型市场竞争正在进一步加剧。随着丰台、丽泽等板块高端供应持续增加，未来区域项目之间的产品力、运营力以及去化能力竞争或将更加明显。