5月19日，市北区的这场土地拍卖，多少有点“久违的热闹”。

位于营口路以西、内蒙古路以东、华阳路以北，俗称“三角地”的市北核心区宅地，迎来了两位竞买人——海通与中联。

经过15轮出价、溢价2.97%，最终海通以总价约2.52亿元、楼面价9700元/㎡拿下。

这并不是一场轰动的“地王战”，却足够耐人寻味：

一家来自东营、入青才三年的区域性房企，第一次真正踏进了青岛主城四区的土地市场。

置地有声第1409期

地块“回炉”降价，为何反而抢手？

把时间拨回两年前。

这块地并非第一次亮相。2023年，它就曾挂牌，当时起拍楼面价高达11840元/㎡，容积率2.7，最终因故流拍。

这次卷土重来，出让条件明显“友好”了许多。

楼面起始价降到9420元/㎡，每平米直降2420元；容积率从2.7降到2.2，更接近当下低密改善的趋势；总占地约1.18万㎡，总建面约2.59万㎡，属于典型的“小而精”地块。

再加上它身处市北老城核心，紧邻地铁4号线海泊河公园站、昌乐路站，周边烟火气十足、生活配套成熟，却长期缺乏新盘供应，这也解释了为何即便只有两家房企参拍，依然能拉出15轮的竞价走势。

此外，地块本身也有一点“小要求”：须配建约1000㎡邻里坊和3000㎡公共开敞绿地。放在过去，这类配建常被视作成本负担，但在当前强调“完整社区”与宜居生活的政策语境下，这些指标反而成了提升项目品质的加分项。

更有意思的是，就在一街之隔，另一个项目正在静静等待登场。

2024年11月，青岛国际邮轮港开发建设有限公司（山东港）以楼面价7920元/㎡摘得华阳路地块，项目定名“麓港天宸”。

该项目体量同样不大，由2栋住宅和1栋办公楼组成，住宅规划仅276户，目前售楼处已建成，开盘时间待定。

一边是尚未开盘的麓港天宸，一边是新晋拿地的海通，这片老城“三角地”一下子有了两个新项目。

这对购房者而言无疑是利好，更多的选择意味着产品力和价格将面临更直接的对比，也将共同激活这片老城区域的居住升级。

海通是谁？

很多人听到“海通地产”，第一反应是：“这是哪家房企？”

答案其实不复杂：山东海通地产有限责任公司，1992年成立于东营，至今成立已30多年。

它不是全国扩张、高举高打的头部房企，而是一家典型的区域性深耕型企业，业务覆盖济南、青岛、潍坊、聊城、烟台等多座城市，累计开发项目超70个。

围绕地产主业，海通形成了9大配套子公司，涵盖物业、建筑安装、市政工程、装饰、能源（850101）科技、营销策划、建筑科技、贸易、电梯等领域。

换句话说，这是一家产业链闭环做得比较完整、节奏偏稳健的地方龙头。

回顾海通在青岛的布局，战略意图清晰可见。

2023年入青以来，海通首先在城阳区试水，合作开发了汇豪兰庭和观樾兰庭两个项目。

图片来源：海通观樾兰庭

图片来源：海通观樾兰庭

从合作开发到作为大股东操盘，海通在青岛的话语权逐步提升。

今年3月，海通曾参与崂山同安路地块的155轮抢地大战，虽未最终拿地，但已显露出进军核心区的意图。

此次拿下市北营口路地块，正是其“先外围、再核心，先合作、再独立操盘”战略的落地。从节奏上看，海通在青岛的步伐是：不激进、不停滞，一步步靠近中心。

跳出企业视角，这块小地块其实是青岛老城更新的一个微观样本。

过去几年，市北、市南等新盘供应有限，大量需求外溢。如今，随着类似“三角地”这样的零星地块陆续入市，主城新房市场正在缓慢补位。

而拿地主体的多元化——从全国性央、国企到海通这样有区域根基的地方房企，也预示着市场正在回归理性与多元。

当然，机遇背后亦有挑战。海通过去在青岛的项目主要集中在城阳，其客群定位和产品逻辑与市北主城并不完全相同。

市北老城的购房人群更看重地段、配套和总价控制，对于外来品牌的认知度和溢价接受度有限。

至于它能在这片老城区走出多远，还要看产品、看价格，更要看在这个讲究交付力与口碑的时代，海通能不能真正赢得青岛购房者的信任。