头部住房租赁企业规模扩张速度放缓

5月21日，中指研究院发布的最新数据显示，截至2026年4月末，全国管理规模TOP30长租企业管理房源量与去年年末基本持平，头部住房租赁企业规模扩张速度放缓。

从企业结构来看，房企系长租企业目前仍占据主导地位，规模占比约45%；与此同时，地方国企系企业扩张速度正在加快，规模占比已接近30%，逐渐成为推动行业整体规模保持稳定的重要力量。

运营商主动优化存量项目

行业规模扩张放缓背后，与当前租赁市场整体仍处于调整期相关。中指研究院数据显示，全国50城住宅租金持续小幅下调，2026年前4个月，50城住宅平均租金累计下跌0.52%。

中指研究院研究主管程威向《证券日报》记者表示，短期来看，随着季节性因素减弱，住房租赁市场仍将延续“整体承压、分化加剧”格局。

租金承压之下，过去几年广泛采用的“包租模式”也开始面临挑战。所谓“包租模式”，即企业通过向业主长期租赁房源，再统一改造、运营后出租赚取差价。随着市场进入调整周期（883436），部分项目收益空间被明显压缩。

“当前行业最大的变化之一，就是部分房企开始主动优化存量项目，部分低效项目退出明显增多。”程威表示，随着“包租模式”逐渐失效，未来真正能够支撑企业盈利的，将是精细化运营能力以及增值服务带来的收入提升。

多家头部长租公寓企业在持续调整发展策略。例如，万科泊寓近年来持续强化轻资产输出能力，通过运营管理、品牌输出等方式降低资本占用。

与此同时，“租赁+”场景融合正成为行业新的竞争方向。

例如，招商蛇口（001979）旗下招商伊敦公寓在优化基础服务的基础上，围绕住户高频、刚需的生活场景，持续推出精细化、品牌化的自有增值服务，探索多元收入来源。

“不少租赁企业开始将长租公寓与社区商业、健身社交、智慧物业等服务结合，提升租户黏性和非租金收入占比。”上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，未来长租行业的核心竞争力，正逐渐从“获取房源”转向“运营客户”。

行业投资逻辑生变

值得关注的是，住房租赁行业的投资逻辑也正在发生变化。中指研究院数据显示，截至2026年4月份，全国50城租金房价比均值达到2.27%，租售比持续提升。

与此同时，REITs(不动产投资信托基金)退出渠道持续完善，也进一步增强了市场信心。中指研究院数据显示，截至2026年5月20日，我国已发行9只保租房公募REITs，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT等均已完成扩募，保租房REITs逐渐进入常态化发行阶段。

严跃进表示，过去，市场对于长租公寓更多是“重投入、慢回报”的认知，但随着REITs扩募常态化以及保障性租赁住房体系逐渐完善，住房租赁行业正在形成更清晰的“投融管退”闭环，长线机构化资本的参与积极性明显增强。

政策层面也在进一步推动行业由“增量扩张”向“规范提质”转型。不少地区持续出台政策，鼓励收购存量商品房用作保障房，推动闲置商业办公、非居住房屋改建租赁住房，同时明确提出“培育市场化专业化租赁企业”，为长租企业提供制度红利与发展空间。