五月下半月，北京土地市场供应节奏加快，石景山区黄庄村1622、2501地块于今日完成出让，由北京城建以底价22亿元竞得，住宅部分楼面价约3.3万元/㎡。
地块坐落于西三环与西四环之间，莲石东路南侧，虽距离地铁1号线八宝山站与玉泉路站均需依赖接驳，但紧邻莲石东路主干道，自驾通达性较佳。北侧邻近京九铁路，可能面临噪声影响。从区域归属来看，其行政上虽规划石景山，但地理位置上更贴近海淀，与海淀玉泉路板块的直线距离不足2公里，通勤五棵松、万寿路乃至金融街（000402）等核心区均处于合理范围。
地块周边生活氛围已十分成熟。商业配套方面，万达广场、永辉广场等综合商业体可满足日常消费（883434），医疗资源则有清华大学玉泉医院（884301）、解放军总医院（884301）提供支撑。周边还分布着调色板公园、旺景公园与北京国际雕塑公园等多处休闲空间。地块被远洋山水、鲁谷等成熟社区环绕，底商密集，烟火气浓郁。
近年来玉泉路及五棵松板块新增供应稀缺，市场以存量部队大院、机关单位住房为主，仅北侧有半壁保利熙瑞、海宸元境等少数项目在售。因此，该地块有望承接海淀南部外溢客群、五棵松区域改善需求，以及石景山本地升级客户。价格方面，项目西侧首钢园板块内近些年存量竞争较为激烈，如璟悦长安近近半年销售均价6万元/㎡，长安源境5.8万/㎡；四环外建工熙华台销售均价约7.8万元/㎡且接近清盘。二手房方面，北侧大型社区远洋山水可作为地块价值的直接参考锚，作为西四环沿线标志性大盘，该项目建成于2000年代，目前挂牌均价约4.2-4.8万元/㎡，实际成交价约4.0-4.5万元/㎡。综合周边新房与二手房价差，预计该地块入市后，价格可能接近6.5万元/㎡。
值得关注的是，本地块为再度挂牌。早在2024年首次上市时，起始总价达42.43亿元，总建筑面积约8.49万㎡，容积率2.55，楼面价约5万元/㎡，但最终撤牌。此番重返市场，条件已显著优化：起始总价降至22亿元，总建面调至7.23万㎡，分别下降48%和15%，容积率亦降至2.15，对应楼面价约3.3万元/㎡，且不再设置销售指导价。这一调整不仅降低了参与门槛，也为未来定价提供了更灵活的空间。
