上证报中国证券网讯(记者荆淮侨)5月29日，位于武汉市中心城区一座高50层的商务办公用途楼宇，正在进行装修改造。作为武汉首例核心区商务楼宇整体改建星级酒店的案例，在今年底完成改造后，将成为一座有391间客房的酒店式公寓。
当商业地产步入存量时代，低效资产如何破局盘活，成为摆在行业面前的核心命题与普遍难题。越秀国际金融汇T4楼项目的探索，是越秀商管响应城市更新号召、践行存量资产价值提升战略的积极实践。
据了解，此次改造的越秀国际金融汇T4楼项目位于武汉汉口的核心区，于2022年建成。在T4楼之前，已有商务办公用途的T1—T3陆续分期招商。
近年来，由于写字楼市场渐趋饱和，在T1—T3楼对外承租办公尚未租满的情况下，T4楼再增加商办的供应已非最优解。
戴德梁行数据显示，2026年第一季度，武汉核心商务区的甲级写字楼市场总存量增至350.1万平方米。受新增供应集中入市影响，五大核心商务区整体空置率环比上升0.3个百分点至39.4%，处于阶段性高位。
面对市场供需的结构性矛盾，项目团队敏锐捕捉城市消费（883434）需求变化：近两三年，武汉的城市文旅板块保持强劲增长。无论是春节、五一、国庆等节假日，还是樱花季等主题文旅活动，其带动效应都十分明显。“相比单纯增加商办的供应，加大酒店（HK0045）类型业态的投入，打造适配城市文旅与商务旅居需求的复合业态，才是更优的破局路径。”相关人士对上证报记者表示。
然而，按此前规定，存量建筑改建在办理图审、施工许可等手续时，其使用性质应与原产权登记时的性质一致，不能改变。这也导致“公司拿着商务办公用途的产权证，改建手续办不了”。
转机出现在去年6月，武汉市江汉区出台《存量商务楼宇临时改变建筑使用功能实施方案(试行)》，进一步明确商务楼宇临时改变使用功能用于酒店、养老、医疗的审批流程及要求。按照该方案，企业只需向属地街道提交申请，经街道初审、征求利害关系人意见，通过区政府联合审批会议同意后即可合规办理图审、施工许可等手续。
越秀国际金融汇T4楼改造项目，正是武汉新政落地后首个成功打通全流程的标杆项目。新政策落地次日，T4楼改造项目便迅速推进申报工作。去年7月30日，项目顺利通过施工图审查，后续审批流程一路畅通，不久后启动装修改造。
“当前全国多地出台支持存量楼宇改造的政策，这背后实质是商业地产供需错配下的结构性调整。”戴德梁行武汉公司总经理周星对上证报记者表示，一方面，传统写字楼在部分区域供过于求，空置率攀升；另一方面，服务式公寓、酒店、专业医疗及康养设施等需求激增。越秀商管此次“商办”改“酒店”的探索，并非简单的业态调整，而是推动商业地产从单一的“办公容器”向多元配套的“垂直综合体”转型的创新实践，以空间融合促进产业融合，既完善了楼宇经济的自我循环体系，也为城市核心区打造了全新的功能配套节点，实现了城市功能的迭代升级与资产价值的可持续增长。
