■王丽新
日前，广州市举行《关于进一步促进房地产（881153）市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会，提及由广州安居集团试点收购特定二手住宅。这并非孤例。据中指研究院不完全统计，2024年以来，超60城在住房“以旧换新”政策中明确支持企业收购二手房。进入2026年，上海、广州先后明确二手房收购标准，标志着相关政策从三、四线城市延伸至核心城市，覆盖面进一步扩大。尤其是地方国资力量介入存量房市场，有利于修复楼市信心。
在笔者看来，地方国资下场收储二手房，核心逻辑在于以低成本扩充保租房、人才公寓等住房供给，满足多样化居住需求。
当前，新市民、青年人住房压力突出，保租房、人才公寓供给存在结构性缺口。相较于新建保障房，收购二手房用作保障房的模式更具优势。
一是成本更低。“以购代建”省去土地出让与建安成本，资金利用效率更高。二是配套更完善。地方国资收购存量房后，参照保租房标准进行改造提升，再纳入区级保障性租赁住房管理体系，以低于同地段市场租金的标准供给，可更好地满足新市民、青年人等群体的居住需求。三是落地更快。企业收购后可快速装修投用，既能激活存量交易“稳市场”，又能短时间内扩大保障房供给规模。
地方国资收购二手房更深层的意义在于，打通“卖旧买新”置换堵点，激活一二手市场联动链条。
很长一段时间以来，不少城市二手房流动性不足，改善性需求未能充分释放，不利于新房市场去化。地方国资下场收购，收购价格以市场成交价为参考，采用“两次评估+协商确认”机制与业主协商收购价格，解决业主“卖旧难”的顾虑。按照广州试点规则，业主出售旧房后180日内须购买新房，旧房收购款由银行专户托管、定向用于购房。这就形成了“旧房收购—资金定向—新房去化”的闭环。这种模式从根本上疏通流通堵点，让一二手市场联动，带动楼市交易活跃度提升。
从行业演进维度看，收储二手房试点城市持续扩容，推动房地产（881153）行业从“增量开发”转向“存量运营”。
过去，房地产（881153）行业的核心商业逻辑是“拿地—开发—销售”，如今，住房消费（883434）需求从“有没有”转向“好不好”，市场进入存量时代。国资下场收储二手房，能加快推动房地产（881153）行业从规模扩张转向品质提升，从增量开发转向存量运营。
随着收储二手房试点城市持续扩容，“收购—改造—运营”的新模式将进一步落地铺开。这种新模式，将倒逼房企调整战略，深耕城市更新、住房租赁等存量赛道，促使企业进一步聚焦存量市场需求，在城市更新与民生服务中寻找新机遇。
未来，各地仍需因城施策，明确政策实施细则，实现“改善有支持、保障有来源、市场有循环”，鼓励更多企业参与，探索新商业模式，构建房地产（881153）行业新生态。
