公募REITs近期再度迎来重要进展。
近期，首批4只商业不动产REITs正式面向公众投资者发售，4只产品全部一日售罄，提前结束募集并启动比例配售，合计募资规模超过200亿元。公告显示，汇添富上海地产商业REIT、中信建投（601066）首农商业REIT、国泰海通（HK2611）砂之船商业REIT、中金唯品会（VIPS）商业REIT网下有效认购倍数分别为38.6倍、80.2倍、103.8倍和68倍，网下认购热度分化明显。
兴业证券（601377）刘郁团队研报分析称，从认购情况来看，首批4只商业不动产REITs网下认购倍数整体均低于2025年6至9月发行的消费（883434）基础设施REITs，且低于近期发行的交通、保障性住房和能源（850101）REITs，或与保险机构“整体缺席”商业不动产REITs的战略配售和网下询价有关。保险类机构中，仅中国人寿（601628）保险集团旗下公司、中国保险投资基金分别战略认购了2.29%、1%的国泰海通（HK2611）砂之船商业REIT，未在其余3个项目中直接观察到保险类机构的参与。
在业内人士看来，商业不动产REITs问世对于中国REITs市场来说具有重要意义。首批4只获批的商业REITs从受理到注册生效不到3个月。同时，2025年四季度获受理的基础设施REITs审核进度持续推进、2026年基础设施REITs项目陆续获受理，标志着公募REITs市场已步入快速扩容期。
光大证券（HK6178）研报数据显示，截至2026年5月21日，共有39个REITs项目处于审核申报流程中，其中包括37只首发(17只基础设施REITs，20只商业不动产REITs)、2只扩募(均为基础设施REITs)。17只基础设施REITs中有3只已经注册生效，8只产品已获反馈或问询，6只已受理；20只商业不动产REITs中4只已注册生效，13只已反馈或已问询，3只已受理。统计显示，截至2026年5月21日，全市场公募REITs总市值已经超过2000亿元，约为2220亿元。
与此同时，快速扩容对二级市场也产生了一定的流动性压力。从市场表现来看，截至5月29日，今年以来中证REITs全收益指数下跌1.98%，市场换手率整体呈现低迷态势。光大证券（HK6178）研报称，据测算，2026年公募REITs二级市场可承载量约为千亿元左右，当前已申报受理的公募REITs产品总规模约1200亿元，略高于市场可承载量，引入新增资金补充市场流动性的紧迫性有所提升。
因此，5月18日，华夏、易方达、南方、中金基金等4家公募基金公司申报中证REITs全收益指数基金，此举对公募REITs市场而言尤为重要。光大证券（HK6178）研报分析认为，场外指数基金的落地不仅能够强化REITs市场估值底、平抑市场非理性波动、提升市场的稳定性及流动性；同时组合配置下有望降低REITs的投资门槛、普及REITs配置、吸引更多资金入市。
从二级市场表现来看，指数化预期出台后，5月19日中证REITs全收益指数全日大涨2.37%，随后仍持续回落。市场人士分析认为，近期回撤后，对于经营情况稳健的REITs项目，分派率显著提升，后续或迎来一波配置窗口期。
