交银国际（HK3329）发布研报称，领展房产基金(00823)2026财年业绩营运压力与预期相若，派息符合预期，同时领展以必需消费（883434）为主的香港零售组合面对北上消费（883434）展现出韧性。该行相信其2026/27财年业绩仍可大致稳定，而回购以及房地产（881153）信托纳可能纳入港股通则会成为公司中长期股价催化剂。该行维持买入评级及目标价45.70港元。
交银国际主要观点如下：
2026财年每单位派息符合预期
领展公布其2025/26财年全年业绩(截至2026年3月31日止)，收入/净物业收入分别同比下跌2.0%/3.7%至139.38亿/102.30亿港元(2025财年：142.23亿/106.19亿港元)，主因中国香港零售部份年内租金调整率为负8.2%。受一次性因素以及租金调整影响，可分配收入同比下跌6.9%至65.77亿港元，较该行预期高约0.8%。2026财年下半年的每单位派息(DPU)为126.73港仙(上半年：126.88港仙)，全年DPU为253.61港仙，较该行预期约252.9港仙高约0.3%。每单位资产净值同比下跌8.8%至57.75港元，净负债比率升至23.9%(2025年：21.5%)，主要因物业组合估值下降。
中国香港零售组合保持韧性，出租率高
管理层表示近几个季度零售情况有所好转，租金调整情况已有所好转并稳定下来，但在2023-24年租金基数较高的情况下，预料2027财年租金调整率仍与2026财年相若。期内出租率维则持在97.8%的高水平，商户销售额同比跌幅收窄至-1.0%，餐饮类录得正增长。中国香港停车场收入25.05亿港元，基本维持稳定。剔除北京中关村项目受新项目竞争的影响，中国内地、新加坡及澳洲零售物业组合去年分别录得-3.3%、12.3%以及16.5%的续租租金调整率，而出租率则分别为96.6%、98.2%以及99.5%，该行相信非香港项目的增长可抵销部份香港的租金压力。
成本管理与出售资产回购单位成关未来注点
截至2026财年末，领展平均借贷成本为3.4%(2024:3.6%)。2026财年期末，公司约60%的融资采用固定利率或已对冲，鉴于近期HIBOR下降，有助于降低未来利息开支。展望未来，公司会进一步全面审视成本控制，并更主动地在核心市场寻找投资和资本回收机会以保障DPU增长。当中预计通过精简架构使年化开支下降超过2亿港元。同时，公司会加大力度出售非核心资产(总资产~5-10%，约100-200亿港元)，以回收资本用于回购单位提升股东回报及单位分派。该行预计2027财年整体可分派水平可大致维持在2026年水平。
