我国城市发展正从大规模增量扩张阶段全面转向存量提质增效的阶段。近期，《城市更新“十五五”规划》正式出炉，为未来五年城市更新锚定时间表、任务书和路线图；31个省份“十五五”规划纲要亦对此作出详尽部署。在地方层面，各地不仅主动量化城市更新建设改造目标，更是着力于城市建设运营投融资体系创新与城市数字化治理能力提升，推进城市更新行动落地见效。
城市体检是城市更新的工作基础。按照住房城乡建设部统一部署，今年全国地级及以上城市和县级市将全面开展城市体检工作。为强化未来五年的制度保障，地方层面正积极构建常态化机制，根据证券时报记者统计，已有21个省份将城市体检纳入“十五五”规划纲要，争取一体化推进城市体检与城市更新。
开展常态化、周期（883436）性的城市体检，核心目的在于查找出群众身边的急难愁盼问题，以及制约城市高质量发展的短板弱项。例如，在全国率先实现城市体检市、县全覆盖的安徽省，已累计通过城市体检形成政策建议500余条，实现全省80%以上更新项目与体检问题精准对接。着眼未来，安徽“十五五”规划纲要进一步提出，将完善城市发展评价指标体系，健全“一年一体检、五年一评估”的常态化工（850102）作机制。
在精准把脉的基础上，深入实施城市更新行动将催生出规模庞大的项目群。据证券时报记者不完全统计，目前已有13个省份在“十五五”规划纲要中设定具体建设改造目标。
在“建设好小区”方面，安徽、重庆、广西壮族自治区力争五年改造城镇老旧小区5900个左右，黑龙江、重庆力争五年开工改造6.85万户以上；在“建设好社区”方面，安徽、江西争取到2030年建成300个完整社区；在地下管网（885692）建设方面，北京、甘肃等7个省份未来五年将推动地下管网（885692）建设改造至少5.5万公里。部分省份如北京则以投资规模为目标，提出到2030年城市更新年度投资将达到3000亿元以上。
加强城市基础设施建设改造，意味着超大规模的投资体量。“十五五”时期，中央财政将保持较大力度支持城市更新行动。财政部经济建设司司长郭方明在国务院政策吹风会上表示，将统筹各项资金渠道，包括安排城镇保障性安居工程补助资金、地方政府专项债券资金、中央预算内投资、超长期特别国债资金等，支持城市更新重点任务。
构建可持续的城市更新模式，关键在于激发市场活力。为此，多地“十五五”规划纲要积极探索“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续发展模式。
在构建城市建设运营体系上，各地积极施策吸引社会资本参与。北京鼓励民间资本通过联合开发、投资运营一体化等多种方式参与城市更新；安徽提出推动设立市场化城市更新基金，因地制宜推行项目“策划+融资+实施+运营+退出”的全生命周期（883436）机制，并加快引育高品质城市运营商；天津则提出用好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、资产证券化产品等金融工具，打通社会资本参与通道。
在项目运作模式上，各地着力探索功能混合与利益平衡。海南探索片区更新“肥瘦搭配”跨项目统筹模式，将低效楼宇改造与产业升级相结合；上海创新建立“三师联创”机制(责任规划师、责任建筑师、责任评估师)，破解更新中操作难、成本高、周期（883436）长的痛点，强化投资平衡与可持续性；云南鼓励产权所有人自主更新；重庆则通过“山城后巷”整治提升，融合建设生活、消费（883434）、文旅等新场景，培育“后巷经济”新业态。
城市更新不仅是物理空间的重塑，更是对城市治理能力的系统检验。纵观各省份“十五五”规划纲要，智慧化管理、数字化转型已成为多地提升城市治理能力的“必选项”。据证券时报记者统计，有15个省份在规划中作出推进城市全域数字化转型、提升智慧化管理水平等部署。其中，湖南、江西等5个省份明确提出建设或完善城市信息模型平台，将其作为城市更新的数字底座。
依托数字底座，多地将在未来五年推动城市生命线安全工程——通过在地下管网（885692）、桥梁隧道中布设传感器（885946），实时掌握“地下隐情”。例如，黑龙江计划在市政设施上加装2万台(套)物联网（885312）智能感知设备，让城市具备“触觉”和“嗅觉”；陕西提出建立覆盖地上地下的城市基础设施数据库，搭建生命线安全监测平台，为城市安全韧性保驾护航。
