摘要
一、300城供求情况：5月，300城住宅用地推出、成交同比继续下降。5月300城住宅用地成交规划建筑面积1943万㎡，同比下降27.1%；出让金966亿元，同比下降7.6%，降幅较上月明显收窄；受核心城市优质地块带动，平均溢价率升至9.5%。
二、各省及各线城市供求情况：5月各省（市、区）住宅用地成交端延续缩量态势，江苏、浙江、广东、上海出让金规模均超百亿元。各线来看，一线城市表现最为亮眼，在优质地块集中入市及房企补库存意愿增强带动下，成交面积和土地出让金同比分别增长57.7%、33.0%，上海单月出让金达110亿元；二线城市成交面积和出让金同比分别下降41.9%、16.5%，杭州、成都等核心城市优质地块竞拍热度不减，但多数城市受制于新房库存高企、去化承压，土拍情绪整体平淡；三四线城市成交面积和出让金同比分别下降23.8%、18.5%，市场持续低温运行。累计来看，1-5月一线城市成交面积同比由负转正，但各线城市出让金同比仍均下降，上海、北京、广州宅地出让金规模居前三位，其中上海达395亿元。
三、热点地块：土拍延续“点状高热”特征，房企投资持续向核心城市聚焦。5月上海、北京、深圳、杭州、成都、苏州、南京、天津等地均进行宅地出让，核心城市优质地块土拍热度持续，上海、杭州表现明显，住宅用地平均溢价率达30%左右，其中上海浦东新区南码头地块溢价率达40%；杭州出让5宗宅地4宗溢价，萧山北干西地块溢价率达42%。成都、苏州个别地块溢价率亦超20%，南京、天津整体土拍情绪仍相对平淡。
四、土地政策：5月国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，其中明确提出“激活城市存量资源潜力”重点任务，青岛、广州等地在存量用地功能转换及使用期限管理方面出台细化措施。专项债收储存量土地方面，2025年以来截至5月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超8000亿元，专项债实际发行超3800亿元。另外，广州、无锡发布年度商品住宅供地计划，两地供地规模均较上年明显收缩，供地重心从规模扩张向结构优化转变。
300城整体房地产土地供求变化
图：2024年-2026年5月中指300城住宅用地推出与成交走势
图：2024年-2026年5月中指300城住宅用地出让金走势
数据来源：
5月，300城住宅用地推出、成交同比继续下降。根据中指数据监测，2026年5月，300城共推出住宅用地规划建筑面积3232万㎡，同比下降24.0%;成交规划建筑面积1943万㎡，同比下降27.1%。累计来看，2026年1-5月，300城共推出住宅用地规划建筑面积12979万㎡，同比下降22.4%;成交规划建筑面积10339万㎡，同比下降24.1%。
出让金方面，5月，300城住宅用地出让金966亿元，同比下降7.6%，出让金降幅较上月明显收窄，主要由于去年同期高基数效应减弱，同时核心城市优质地块土拍热度不减，对整体出让金形成一定支撑。累计来看，2026年1-5月，300城住宅用地出让金4202亿元，同比下降35.8%。
图：2024年-2026年5月中指300城住宅用地成交楼面均价及溢价率走势
数据来源：
楼面价方面，5月，300城住宅用地成交楼面均价为4972元/㎡，同比上涨26.8%。累计来看，2026年1-5月，300城住宅用地成交楼面均价为4089元/㎡，同比下跌15.0%。
溢价率方面，2026年1-5月，300城住宅用地平均溢价率为6.7%。进入二季度，核心城市优质住宅用地加快入市，房企对城市核心板块及成熟片区优质资源的竞争意愿增强，带动市场整体溢价率持续走高，5月300城宅地平均溢价率升至9.5%。
分区域及重点城市土地市场分析
1. 5月，各省（市、区）住宅用地成交面积延续缩量态势，江苏、浙江、广东、上海出让金规模均超百亿元
表：2026年5月全国各省（市、区）住宅用地推出、成交情况
注：不含新疆建设兵团
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各省市来看，5月，各省（市、区）住宅用地成交面积延续缩量态势，江苏、浙江、广东、上海出让金规模均超百亿元。成交端，仅江苏、四川、福建等地在核心城市带动及去年同期低基数影响下同比增长，多省（市、区）住宅成交同比仍下降。土地出让金方面，江苏、浙江、广东、上海位居前列，出让金规模均超百亿元，其中江苏、上海成交同比分别增长35%、15%，但浙江同比下降19%。溢价率差异持续，上海、浙江平均溢价率分别为34%、23%，而多数省份溢价率普遍偏低。
2. 5月一线城市成交面积、出让金同比均增长；1-5月上海、北京、广州宅地出让金规模居前三位
表：2026年5月各梯队城市住宅用地土地供求价及变化
数据来源：
表：2026年1-5月各线城市住宅用地推出与成交相关指标同比变化
数据来源：
各线来看，5月，各线城市市场分化态势进一步加剧。一线城市表现最为亮眼，成交面积和土地出让金同比分别增长57.7%和33.0%，平均溢价率提升至14.7%。5月上海、北京优质地块土拍热度仍较高，房企补仓意愿较强。累计来看，1-5月一线城市推出面积同比下降24.2%，成交面积同比由负转正、微增0.8%，土地出让金同比下降23.6%，平均溢价率10.7%，仍为各线城市最高。
二线城市各指标同比仍下降，且累计降幅较大。5月推出和成交面积同比分别下降32.0%和41.9%，平均溢价率维持在10.4%。5月杭州、成都、苏州等地优质地块竞拍热度不减，但多数城市受制于新房库存压力，土拍情绪保持平淡。累计来看，1-5月推出和成交规划建面同比分别下降35.1%和42.2%，土地出让金同比下降50.5%，平均溢价率7.4%。
三四线城市延续低位运行态势。5月推出和成交面积同比分别下降19.0%和23.8%，土地出让金同比下降18.5%，平均溢价率仅4.0%，市场活跃度明显不足。在人口流出、需求支撑偏弱的基本面下，地方政府推地趋于谨慎，房企布局进一步收缩，土地成交以底价或低溢价为主。累计来看，1-5月推出和成交规划建面同比分别下降17.1%和17.6%，土地出让金同比下降20.2%，平均溢价率3.5%。
图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）
数据来源：
表：2026年5月及1-5月重点城市住宅用地成交情况
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5月，上海、杭州、北京优质地块房企参拍积极，宅地出让金领衔，其中上海出让金规模超百亿元。土拍市场延续“点状高热”的分化特征，上海、杭州平均溢价率分别为34%和28%，而南京、沈阳、郑州普遍低溢价或底价成交，市场冷热不均态势明显。
累计来看，城市集中度方面，根据中指数据，2026年1-5月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较1-4月提升1个百分点，较2025年全年提升9个百分点。全国住宅用地出让金TOP20多为核心一二线城市，其中1-5月上海住宅用地出让金为395亿元，居全国首位；北京出让金300亿元，居全国第二位；广州、杭州出让金均在200亿元以上，居三、四位。
热点地块监测
表：2026年5月住宅用地出让金TOP20地块
数据来源：
表：2026年5月住宅用地成交楼面价TOP20地块
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土拍延续“点状高热”特征，房企投资持续向核心城市聚焦。5月，上海、北京、深圳、杭州、成都、苏州、南京、天津等地均进行宅地出让，核心城市优质地块土拍热度持续，上海、杭州表现明显，住宅用地平均溢价率达30%左右，其中上海浦东新区南码头地块溢价率达40%；杭州出让5宗宅地4宗溢价，萧山北干西地块溢价率达42%。成都、苏州个别地块溢价率亦超20%，南京、天津整体土拍情绪仍相对平淡。
（1）热点地块：闵行MHP0-1305单元1-4-12地块
5月28日，闵行MHP0-1305单元1-4-12地块吸引5家企业（或联合体）报名参拍，经136轮竞价由大华集团以溢价40.7%获取。该地块容积率仅为1.05。项目地处浦江核心成熟生活圈，距离地铁8号线芦恒路站约1公里，邻近济阳路高架、浦星公路等主干道；商业方面，1.5公里范围内覆盖浦江城市生活广场、绿地乐和城、红星美凯龙（HK1528）等大型商业综合体；教育与医疗资源方面，3公里内集聚上海师范大学附属闵行第三小学、向明中学（浦江校区）等全龄段优质学校，以及仁济医院（884301）南院、复旦大学附属耳鼻喉科医院（884301）等三甲医院（884301）。整体来看，即便在市场调整期，房企对城市核心区域地块及成熟板块高品质住房产品仍保持较高的拿地预期。
（2）热点地块：北干西单元XSCQ1204-18地块
地块地处滨江、奥体、萧山市北交汇的黄金地段，南临北塘河，近地铁15号线，兼备地铁、河景与成熟商圈全能配套，居住氛围浓厚，吸引了滨江、绿城、大家、保利、华润、建发等众多品牌房企报名参拍。5月26日，经过49轮竞价，最终由滨江集团（002244）以24.30亿元竞得，成交楼面价28419元/㎡，溢价率高达42.09%。
重点城市土地政策分析
表：2026年5月中央存量盘活及专项债方面政策汇总
数据来源：中指研究院综合整理
表：2026年5月地方存量盘活及专项债方面政策汇总
数据来源：中指研究院综合整理
政策方面，5月22日，国务院印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，提出“盘活存量闲置房屋和低效用地用于提供基本公共服务”；5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，在“培育壮大城市发展新动能”一章中明确提出“激活城市存量资源潜力”重点任务，并在“建立城市更新政策体系”中提出“更大力度支持盘活存量土地”。地方层面，苏州、湖南等地出台存量商品房收购政策，支持用作保障性住房、人才住房、青年公寓等；青岛、广州等地在存量用地功能转换及使用期限管理方面出台细化措施；此外，安徽、福建等省份发行专项债券约205亿元，用于收回收购闲置存量土地。
表：2026年5月地方存量盘活及专项债方面政策汇总
数据来源：各地政府官网、中指研究院综合整理
根据中指不完全统计，2025年以来截至5月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超8000亿元，专项债实际发行超3800亿元，占比约48%，2026年以来共发行816亿元。
表：2026年5月地方存量盘活及专项债方面政策汇总
数据来源：中指研究院综合整理
5月，广州、无锡发布2026年度商品住宅供地计划，两地供地规模均较2025年明显收缩，广州2026年商品住宅用地计划供应216.5公顷，同比缩减约58%，无锡计划供应189公顷，同比缩减约11%，供地重心从规模扩张向结构优化转变。广州重点引导用地向中心城区、产业发展平台及轨道交通沿线倾斜，增加改善型产品供应，探索“人房钱地”新模式；无锡强化计划统筹，注重供地节奏与市场需求衔接。
