中房网讯(亚晨/文)二季度，房地产（881153）市场整体仍处于筑底与修复并行阶段，供求关系矛盾有所缓解。
首先，从需求端来看，尽管新房交易的绝对规模仍然偏小，但进一步下行的空间较为有限，这也使得项目去化动力保持相对稳定。
供给端方面，前期积累的高位库存压力有所缓解，叠加当前土地市场“缩量提质”的推进，库存供应量已明显进入出清新阶段。
近四年库存面积累计减少超1亿方
从最近四年数据上看，库存水平呈持续下降态势。
上海易居房地产（881153）研究院近日发布的报告显示，从2022年四月到2026年四月期间，库存面积累计减少超过1.3亿平方米，年均减少0.3亿平方米。
具体来看，2022年4月为近年来同期最高点，库存面积达52297万平方米，2023年4月降至50790万平方米，2024年4月进一步回落至50020万平方米。
特别是近两年，库存面积降幅显著。2025年4月，库存面积明显下降，为43184万平方米，2026年4月则继续减少至39151万平方米。随着去库存进程的持续推进，市场供求矛盾明显有效缓解，并逐步走向新的平衡。
上述趋势表明，随着市场的深度调整，库存压力过大的特征已明显改变。以往“房子太多”、“库存积压”等情况正在好转，库存总量扩大的势头得到有效遏制。
上海易居房地产（881153）研究院指出，虽然当前库存规模仍处于历史高位，但连续四年同期下降，说明存量房源正在被逐步消化。即便考虑到新增供应，当前新供项目数量较少，且结构更加优化，更多偏向“好房子”项目。
因此，库存总量在减少的同时，背后的质量也在提高，尤其考虑到现房项目的占比也在提高。客观来看，这与当前市场的消化能力形成了更好的匹配度，也为价格坚挺和稳定提供了支撑基础。
去化周期现高位回落
另一方面，从库存去化周期（883436）来看，也出现较为积极的信号。
报告显示，2026年4月的存销比为29个月。从月度数据来看，已经连续第二个月出现下行态势。
报告判断，今年一季度基本上处于历史高点位置，尽管当前该数值仍显著高于一般认为的合理区间，但连续两个月的回落具有非常好的信号意义。
上海易居房地产（881153）研究院表示，这一变化既与当前成交量总体处于筑底阶段有关，也与库存规模绝对量持续多年的同比下行有关，表明市场对后续新增供应的承接能力有所提升，也对后续房价企稳有较好的支撑作用。
库存压力犹存但边际改善明确
综合百城新建商品住宅库存面积与存销比两项指标看，4月库存的绝对规模出现一定下降，并已经越过了最大高峰期，这也是一个较为积极的信号。尤其是库存面积连续多年同比下降，为库存出清和供求关系平衡提供了良好的基础。
上海易居房地产（881153）研究院认为，从有利形势看，土地市场已从供给端开始压缩，“缩量提质”特征明显，新增项目适度减少，叠加收购库存商品房的节奏加快，这在客观上减少了潜在的库存空间。
但也要看到，当前部分城市新房交易仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。
因此，后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房项目的销售和去库存。另外，从大方向上看，库存指标方面最困难的时期已基本过去，后续去化周期（883436）有望向合理区间进一步回归。
