南方财经记者魏彤
6月12日下午，“赢商机.创未来——2026广州安居商业存量资产盘活专场推介会”在广州国际金融城南方财经大厦二楼国际路演中心举办。活动上，广州市房地产（881153）租赁协会会长刘昕围绕“品牌选址的下一个战场：为什么存量商业物业是真正的‘价值洼地’？”作主旨分享。
刘昕观察到，过去大家抢着进购物中心、抢新建商圈的铺位，但这两年风向变了。越来越多的品牌方开始主动寻找存量商业物业——老街区的铺子、历史建筑改造的空间、旧厂房焕新的综合体。
为什么会出现这种情况？
“因为核心区存量物业具有‘不可复制’的稀缺性，存量物业的‘成本优势’正在被重新发现。”刘昕分析，广州老城区有大量直管公房、历史风貌建筑。过去大家觉得这些是“包袱”——产权复杂、硬件老旧。但现在，在“首发经济”的政策导向下，品牌方对有故事、有文化底蕴、能“出片”的空间需求井喷。
在刘昕看来，与新建商业物业相比，存量物业业主的持有成本相对可控，租金定价有更大的弹性空间。不少优质存量改造项目的业主方不是单纯“收租”，而是愿意拿出免租装修期、装修补贴、联合营销支持等政策吸引优质品牌。
同时，消费（883434）趋势也在倒逼商业空间“去标准化”。购物中心再豪华，它的空间是标准化的。而改造的旧厂房、活化利用的历史建筑等具有“非标”属性的存量物业，恰恰成了当前新消费（883434）品牌最需要的差异化“武器”。
“未来三年，存量商业物业将成为品牌方选址的主战场。谁先完成布局，谁就抢占了下一轮竞争的制高点。”刘昕说。
当前，品牌方要如何“掘金”存量物业？
刘昕总结了三条实战打法：算“有效流量”，不算“门口人流”；算“业主赋能”，不看“谁租金低”；算“杠杆效应”，不看“单点回报”。
刘昕认为，存量物业的价值在于吸引的是愿意停下脚步拍照、愿意花时间慢慢逛的消费（883434）者。这类人的转化率和客单价远高于匆匆路过的通勤人群。因此，不能只看租金的高低，业主的运营思维、存量物业的隐性障碍以及业主的长期主义思维，都是需要考虑的重点。
“选存量物业，不能只关注单店盈利，要看能否为品牌‘撬动更大的价值’，形成长期共赢。”刘昕说。
房地产（881153）行业正从“增量时代”全面迈入“存量时代”。“存量不等于没机会，而是机会的形式变了。现在的机会是‘选好铺’，找到真正有价值的存量空间，同时与优质业主形成长期共赢的合作关系。”刘昕表示，广州安居商业今天拿出存量资产来做推介，本身就是在释放一个信号：国企愿意打开大门，和品牌方面对面沟通，这是一个难得的机会窗口。
