5月29日，南京6幅纯宅地集中出让，总成交金额34.93亿元。其中，栖霞燕子矶G18地块以2.64亿元底价成交，竞得方为江苏润来建设集团，随后南京金基集团官宣将联合开发。这块用地面积约1.35万平方米、容积率仅1.3的低密地块成为全场焦点，源于它被明确将用于试点开发南京首个“抬板社区”。
其实，在上海、杭州、苏州等长三角城市，已有数十个抬板社区项目入市，成为改善型市场的新风向。抬板社区与其他社区存在哪些不同？它的得房率是否真能逼近宣称的100%？记者对此进行了深入采访，试图揭开“悬浮岛”背后的机遇与隐忧。
“悬浮岛”还是“伪抬板”？
“很多购房者容易把抬板社区和传统一楼架空层混为一谈，这是一个普遍的认知误区。”南京市房地产（881153）学会副会长及南京商业地产研究院院长孟祥远在接受记者采访时开门见山地说。
他解释说，传统底层架空往往只是将首层局部挑高用作绿化或业主公共活动的空间，小区地面依然需要兼顾地库出入口、消防通道和设备用房，园林与步行空间的连续性会被严重割裂。而抬板社区的本质，是通过“垂直分层”实现空间重构——将整个人行活动层抬高4至6米，并在抬升的平台下方布置“阳光车库”、设备用房和下沉式会所。抬板之上则完全释放为纯粹的景观、步行系统和主要公共活动空间。“简单来说，传统架空是‘点缀式’处理，抬板社区是‘重构式’改造——它从根本上化解了建筑与景观争夺地面的矛盾，真正实现了全域人车分流，也让社区拥有了无遮挡、无割裂的‘双重地面’。”孟祥远说。
这种重构带来的第一重红利，就是停车体验的颠覆性升级。上海华殿地产分销整合公司相关负责人张日芳从专业角度算了一笔账：抬板车库平层或缓坡入库，无长坡道，进出效率远超传统地库；由于架空停车面积不计入容积率，开发商可以按上限配建车位，车位配比通常能达到1:1.2以上，比传统项目多出20%至40%。“传统地下车库往往阴暗潮湿，梅雨季节墙面容易发霉，尾气积聚也是常态。而抬板车库则实现了自然采光与通风，推开单元门便是明亮通透的空间，驾车归家仿佛穿过花园。”张日芳说。
抬板社区停车场
按照相关政策，抬板社区停车面积不计入容积率，这是否给开发商带来了“零成本红利”？张日芳明确否定：“不是零成本，是‘降本+增效’的结构性红利。”她分析，抬板设计可省去深基坑土方开挖、基坑支护、抗浮及大量防水工程，每平方米节省约300至500元；同时省去机械通风和人工照明，每年每个项目可节省10万至15万元，工期缩短3至6个月，财务成本降低300万元以上。
对于购房者而言，最直接的获得感是得房率。张日芳提供了一组对比数据：传统住宅得房率75%至82%，公摊率18%至25%；而抬板住宅由于平台下停车、设备、风雨连廊等均不计入公摊，仅楼栋核心筒参与分摊，得房率通常可达85%至95%，部分项目甚至接近100%。“抬板90%得房率相比传统75%得房率，按100平方米房子算，套内面积多了15平方米，如按单价3万元折算，相当于白捡45万元的实际使用空间。”张日芳说。
抬板社区“阳光车库”示意图
南京破冰，抬板住宅迎来热潮
南京首个抬板试点落地燕子矶G18地块，背后有着充分的地块与市场逻辑。孟祥远表示，该地块成为试点的核心原因，在于得天独厚的先天条件。燕子矶G18地块是典型的“高差型”地块，十分适配抬板设计。
事实上，抬板设计并非新生事物，早年多被用于改造特殊地形。长三角楼市的抬板住宅赛道其实已风起云涌。近两年这类产品集中涌现，主要得益于各地容积率相关政策的优化调整。2024年底天津率先出台相关指导意见，随后上海、杭州、苏州、合肥、宁波等十余座长三角及周边城市陆续跟进，明确符合要求的架空平台下方停车区域不计入容积率。2025年9月，上海在“好房子”相关新规中进一步明确，底层架空停车空间不计容，为抬板住宅发展再添政策助力。
依托相关政策红利，长三角多地迎来抬板社区集中爆发，各地项目也结合自身定位打造出特色产品。杭州建发招商·元序整体抬升约5米，架空层高度达6.3米；滨江·咏舟府以“漂浮花园”为亮点，构筑立体园林景观；望天际抬升高度更是达到10.6米，打造出双层浮屿庭院。张日芳补充说，上海徐汇滨江东安项目同样采用约4米的抬板设计，营造出独特的“浮岛”居住体验。
抬板社区概念图
在此之前，南京已有部分项目率先开展抬板设计探索。江宁百家湖的万流江宁依托地块原生高差，将社区最高抬升约5米，打造多首层垂直空间；江北核心区金陵江月最大抬升高度约10米，探索抬板搭配首层全架空的设计模式。不过，燕子矶G18地块是南京首个实现全社区“整体抬板+不计容车库”的正式试点项目。按照地块出让要求，该项目可结合土方减量化规划，让地下室非掩埋沿街部分的车库享受不计容政策。这款坐落于燕子矶的“悬浮式”新品，也收获了房地产（881153）市场的广泛关注与期待。
润来建设集团相关人士表示，燕子矶G18地块规划条件明确，在结合土方减量化、合理设计方案的前提下，地下室非掩埋沿街部分的停车功能部分可不计入容积率。地块本身为存在显著地形差异的“高差型”地块，西低东高，自然高差约6米，可结合自然高差打造立体空间、优化景观层次，成为南京抬板社区的重要实践。
抬板社区是第五代住宅吗？
抬板社区的优势显而易见。孟祥远总结了三个维度：第一，居住体验跨越式升级。首层住宅被抬高到相当于传统楼栋3至4楼的高度，底层住户可摆脱采光差、私密性弱、潮湿返潮等居住痛点。第二，社区品质提升。连续的地面空间容易形成中央大景观和立体园林，地库抬升后变成“阳光车库”。第三，开发成本优化，减少深基坑开挖，施工周期（883436）缩短。
抬板社区概念图
张日芳从实操层面补充了更多细节：噪音隔绝方面，6米高差可降低约10分贝地面交通噪音；景观连续性方面，必要的市政设施全部安置在板下，地上除了住宅就是园林，没有变电站、水泵房破坏美感。“遛娃遛狗不用提防电动车，老人散步也更安心。”
但任何产品创新都不是完美的。“我们必须客观正视它的短板与痛点。”孟祥远指出抬板社区面临的三大挑战。
第一，归家动线变复杂。居民进入主活动层需依赖电梯或扶梯，若动线组织不合理，会增加绕行距离，对推婴儿车的家庭或腿脚不便的老人不够友好。杭州有两个抬板小区被外卖小哥戏称为“外卖百慕大”，上午送进去，下午才能摸出来。第二，工程与维护门槛极高。整体抬板对结构设计、排水系统和消防组织要求严苛，建安成本通常比传统住宅高出15%至30%，后期的维护成本和物业费也会相应增加10%至20%。第三，造成城市界面割裂感。部分项目因平台与市政道路存在较大高差，容易导致社区与周边街道脱节。“高墙加高差强化了封闭感，社区变成‘空中孤岛’，归属感和街区认同感可能下降。”孟祥远说。
对于市场上“抬板社区属于第五代住宅”的说法，孟祥远明确表示不认同：“第四代住宅的核心特征是‘空中院墅’和立体绿化，而抬板社区更多是在解决低楼层痛点和优化社区公共空间。它本质上是在‘好房子’政策导向下，围绕空间利用效率展开的一轮微创新，更像一个‘过渡期的改良方案’。购房者无需盲目为‘第几代’标签买单，而应聚焦于产品本身能否真正解决你的居住痛点。”
随着燕子矶G18地块的成功出让，南京正式加入抬板社区的实践阵营。可以预见，未来将有更多“高差型”“滨水型”“洲岛型”地块尝试这一模式。当政策红利、开发商算账与购房者需求三方交汇，南京的改善住宅市场正迎来一场关于“高度”的重新定义。
