今年二季度以来，房地产（881153）市场延续分化态势。随着前期政策效应持续释放，核心城市二手房市场保持较高活跃度，部分城市供求关系出现边际改善，市场修复的持续性好于往年同期。从成交情况来看，根据国家统计局和住建部网签数据，1-5月，全国新房和二手房交易总量同比下降2.1%，降幅较一季度收窄2.7个百分点，其中4-5月全国新房和二手房交易总量连续两个月同比增长，市场活跃度有所改善。进入6月后，重点城市二手房成交仍保持增长态势，北京、上海等核心城市成交量继续处于近年来同期较高水平，需求延续释放态势。
与二手房相比，新房市场仍以结构性分化为主，修复主要集中于核心城市优质板块及优质项目。端午假期期间，房企推盘节奏及促销力度有所加大，叠加各地“好房子”产品陆续入市，核心城市改善型项目关注度保持较高水平，但整体仍延续分化特征。
交易市场：6月重点城市二手房成交量继续增长，新房市场运行整体平稳
二手房方面，市场保持较高活跃度，且持续性强于往年同期。根据中指数据，6月以来（6.1-6.20）20城二手住宅成交8.8万套，同比增长10.9%，其中上海、苏州等城市二手住宅成交套数同比增幅超20%，深圳、宁波等超10%，需求在传统小阳春后活跃度还在延续。供给端来看，去年四季度以来多数城市二手房挂牌量呈下降态势，根据中指监测，北京、上海等地挂牌量较前期高点已回落两成左右，反映出市场预期已经从“集中抛售”逐步回归理性。这种“挂牌收缩+成交放量”的组合，意味着二手房市场正在从流动性修复走向供需再平衡。在这一过程中，价格端也同步改善，2026年以来百城二手房价格环比跌幅整体保持收窄态势，上海二手房价格已连续三个月环比上涨。
表：2025年6月部分重点城市二手房成交情况（6月截至20日，套）
注：上海、无锡、温州为二手房商品房，其他城市为二手商品住宅
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新房方面，二季度以来核心城市成交整体保持平稳，但城市间分化依然明显：一线城市4-5月同比均实现增长且增幅较大，部分二线城市市场热度有所回落，三四线城市仍面临一定压力。进入6月，上海、深圳等地新房市场延续修复态势，根据中指数据，6月截至20日，重点30城新房成交面积环比增长7.5%，同比小幅下降约3%。具体来看：
上海：5月上海新房市场整体基本延续今年3、4月市场走势。从开盘表现来看，中心城区、豪宅盘、新规项目更受市场认可。6月市场继续保持修复态势，截至20日，新房成交面积同比增长11%，环比增长9%。
北京：5月北京新房市场延续较高热度，新建商品住宅成交面积同比增长15.1%。核心区高品质改善盘与郊区刚需盘均保持较高活跃度，其中昌平龙樾海序项目首开即成交589套，市场去化表现突出。进入6月，热度有所延续，但短期成交节奏有所波动。6月截至20日，新房成交面积环比增长36%，但同比下降4.4%，同比转弱于去年同期高基数及部分项目推盘节奏后移有关。整体来看，北京新房市场整体仍处于稳步修复通道中，但板块之间、项目之间的分化态势依然明显。
深圳：5月深圳新房市场在限购放松、公积金提额等政策加持下热度稳步走高，成交同环比均实现增长。6月以来，市场延续“4.29新政”后的复苏态势，新房供应逐步放量，但项目间促销策略明显分化。南山、福田、前海等核心区域的高端改善盘普遍取消大幅折扣，仅保留常规开盘及按时签约优惠；而龙岗、龙华、光明等区域刚需盘则加大促销力度，通过直接折扣、首付返现、特价房、高佣金渠道等多种方式加快去化，“以价换量”特征仍较明显。成交方面，6月截至20日，深圳新房成交面积同比增长54%，环比下降5%。
广州：“穗八条”新政实施以来，广州房地产（881153）市场活跃度明显回升。5月全市新房网签面积79.6万㎡，环比增长23%，同比增长7%，到访、认购、网签等指标均有改善。进入6月，由于5月成交高峰带来的需求释放，叠加持续雨季天气的影响，广州市场成交热度环比有所回落，但在“穗八条”利好政策持续释放下，同比仍保持增长。区域表现分化明显，增城、番禺、黄埔为成交主力，天河、海珠、荔湾等中心区域有所回调。6月截至20日，新房成交面积同比增长9%，环比下降25%。
杭州：5月杭州新房市场延续温和放量态势，改善型需求仍是核心支撑，全市商品住宅成交54.7万㎡，环比持平。6月以来，余杭、临平、富阳（HK0352）三区推出限时购房补贴，单套最高10万元，补贴效应在假期集中显现，部分热点项目成交活跃度明显提升。6月截至20日，新房成交面积环比增长30%，同比小幅下降2%。
表：部分重点城市“端午”期间楼市情况
数据来源：中指研究院综合整理
表：2025年6月部分重点城市新房成交情况（6月截至20日，万㎡）
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土地市场：二季度以来宅地延续缩量态势，6月深圳、杭州土拍热度较高
图：2023年以来300城季度宅地推出和成交面积及同比走势（按规划建筑面积统计）
注：2026年Q2截至6月20日
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今年土地市场延续缩量态势。根据中指数据，5月，300城住宅用地成交出让2002万平方米，同比下降24.9%；土地出让金979亿元，同比下降6.3%，出让金降幅较上月明显收窄，主要由于去年同期高基数效应减弱，同时核心城市优质地块土拍热度不减，对整体出让金形成一定支撑。6月截至20日，300城住宅用地成交1253万平方米，同比下降43.8%；土地出让金556亿元，同比下降49.5%。累计来看，今年以来（1.1-6.20），300城住宅用地共成交11666万平方米，同比下降26.4%；土地出让金4801亿元，同比下降37.2%。
图：300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势
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土拍热度方面，今年以来，在政府推地节奏放缓及房企拿地审慎背景下，土地市场延续“缩量提质”的供地导向，土拍呈现“点状高热”特征。6月以来，深圳、杭州、北京、南京等地进行宅地出让活动，房企投资高度集中于一线及强二线城市的核心板块。
深圳：6月5日，南山区粤海街道T204-0153地块出让，该地块为科技园片区时隔多年推出的首宗纯住宅用地，吸引保利、越秀、建发、华润、中海、招商蛇口（001979）6家头部房企报名参拍，经291轮竞价，由保利以57.7亿元竞得，溢价率达150.7%，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录。6月12日，前海桂湾T201-0233地块吸引9家房企参与，经300轮竞价由建发以35.25亿元竞得，溢价率达114.3%。
杭州：6月3日，杭州第10批次土拍4宗涉宅用地全部成交，总成交金额46.23亿元，平均溢价率达41.9%。其中，上城区九堡单元地块临近地铁1号线/9号线换乘站客运中心站，吸引了十几家房企报名，经过65轮竞价，绿城以20.74亿元竞得，成交楼面价22801元/平方米，溢价率61.5%，创2026年杭州土拍溢价率新高；西湖区双桥单元地块经过64轮竞价，由招商蛇口（001979）以12.18亿元竞得，溢价率35.6%；钱塘区两宗地块均由兴耀竞得，溢价率分别为23.0%和24.5%。6月16日，萧山区江南科技城南地块容积率1.2，临近钱江世纪城，吸引滨江、金帝、保亿、建发等品牌房企参拍，溢价率达33.6%。
广州：6月15日，白云区黄边北路北侧AB2902026地块吸引保利发展（600048）、越秀、国贸3家房企报名，经27轮竞价，保利发展（600048）以13.49亿元竞得，溢价率达23.9%。
武汉：6月12日，东湖高新（600133）区P（2026）032号宅地出让，该地块位于光谷步行街核心商圈，属于“小而美”地块，经23轮竞价，由本地民企武汉鼎源以2.885亿元竞得，溢价率达21.0%。
但值得注意的是，南京、苏州、沈阳等城市宅地底价成交，土拍市场分化现象仍在延续。另外，城市集中度方面，根据中指数据，2026年1-5月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较1-4月提升1个百分点，较2025年全年提升9个百分点。
表：2026年6月重点城市住宅用地溢价率超20%地块（截至6月20日）
