泉城路商圈的恒隆广场、世茂广场,南部城区的领秀城贵和购物中心,唐冶片区的首创奥特莱斯,透过年报数据不难看到,各个商业综合体正在寻找属于自己的“护城河”
◆导报记者孙罗南济南报道
如果把上市公司年报、公募REITs年报以及商业地产运营报告拼接在一起,济南多个进入资本市场视野的商业项目在2025年交出了不同的成绩单。泉城路商圈的恒隆广场、世茂广场,南部城区的领秀城贵和购物中心,唐冶片区的首创奥特莱斯,透过年报数据不难看到,各个商业综合体正在寻找属于自己的“护城河”。
核心商圈:首店与流量仍是竞争关键词
6月的一个周末,泉城路依旧是济南最热闹的商业街之一。泉城路上,恒隆广场的品牌门店吸引着年轻消费（883434）者打卡；几百米外的世茂广场,餐饮楼层进入等位高峰,年轻客群仍然是商场最重要的流量来源。向南十余公里,在济南南部城区领秀城贵和购物中心,带着孩子参加兴趣课程的年轻父母、推着婴儿车的老年人、周末聚餐的人群,构成这里最稳定的消费（883434）基本盘。再往东,唐冶片区的首创奥特莱斯,折扣标签是最醒目的营销。消费（883434）者穿梭于运动品牌和名品折扣店之间,促销活动则吸引着追求性价比的消费（883434）者。
透过资本市场披露的数据,可以更清晰地观察济南的商业版图。在济南商业中,恒隆广场仍然占据着特殊位置。恒隆集团（HK0010）(00010.HK)年报显示,随着资产优化计划于2025年初完成,济南恒隆广场2025年实现收入3.23亿元,同比增长2%；租户销售额增长6%；年末出租率升至97%,较上一年提升4个百分点。
年报将这一改善归因于资产优化和品牌结构调整。过去一年,商场陆续引入多家济南首店及独家概念店,同时升级约三分之一餐饮品牌,并完成高层空间改造以及Ole精品超市翻新工程。
从经营策略看,恒隆正在持续强化运动休闲与体验消费（883434）业态布局。年报提到,商场新增多个运动品牌门店。从经营逻辑看,高端商业体正在通过首店经济、场景体验和运动消费（883434）寻找新的增长引擎。
另一个泉城路商业地标是世茂广场。
世茂集团（HK0813）(00813.HK)在年报中坦言,2025年全国商业市场面临“供给过剩、消费（883434）持续演变”等挑战。公司商业运营收入由16.67亿元下降至14.93亿元,同比减少10.4%。对于收入下滑,世茂直言原因在于“消费（883434）市场增长放缓,导致平均租金水平下滑,以及部分写字楼和商场因资产抵债导致可租赁面积下降”。
不过,世茂同时强调旗下商业项目仍展现出较强韧性,在管商业项目客流同比增长3%,整体出租率接近90%。作为泉城路商圈的重要组成部分,济南世茂广场2025年租金收入达到1.7亿元,较2024年的1.46亿元有所提升,在世茂全国商业项目中位居前列。
这也折射出核心商圈仍然拥有较强客流和品牌聚集能力。
南城商业:家庭客群成为重要“护城河”
如果说泉城路拼的是全城流量,那么领秀城贵和拼的则是区域流量。
作为中金中国绿发商业REIT唯一底层资产,领秀城贵和购物中心2025年末出租率达到96.8%,租金收缴率保持100%,报告期内实现营业收入约9086万元。去年7月中金中国绿发商业REIT上市期间,经济导报记者曾参加项目举行的媒体交流活动。
“合理的业态比例分布加上区位优势,为项目长期稳定运营奠定了基础。”运营方当时表示,在项目5公里辐射范围内,暂无同等体量商业项目形成直接竞争。一年之后再看,这一逻辑仍然体现在项目最新经营数据之中。
在最新REIT年报中,运营方对竞争格局进行了细致分析。报告显示,项目3公里范围内暂无直接竞争物业；5公里范围内主要竞争者为中海环宇城；更大范围内则涉及泉城路商圈的恒隆广场、世茂广场以及经四路万达广场。
报告特别提到,项目周边4公里范围内常住人口超过60万人,而作为济南南部区域唯一体量超过10万平方米的大型商业综合体,“区域内暂无具备同等能级的直接竞争对手”。值得一提的是,运营方在年报中专门比较了恒隆广场、世茂广场与领秀城贵和的客群差异。
在其看来,恒隆广场主要吸引全市高端消费（883434）群体,世茂广场更偏向年轻消费（883434）者,而领秀城贵和则聚焦家庭客群。这种差异化定位,成为其最重要的竞争壁垒。“家庭娱乐”“儿童业态”“亲子消费（883434）”等关键词也频繁出现在年报之中。
奥特莱斯:折扣消费撑起另一条增长曲线
相比购物中心,奥特莱斯讲述的是另一个消费（883434）模式。
华夏首创奥莱REIT年报显示,截至2025年底,济南首创奥莱拥有224家签约租户,实现营业收入约1.37亿元,租金收入约1.12亿元。项目于2019年开业,目前零售业态面积占比达到88.47%。
报告特别强调奥莱业态的“抗周期（883436）性”。其解释称,在经济增长时期,奥莱能够吸引追求品质与性价比兼顾的消费（883434）者；而在消费（883434）趋于理性的阶段,部分高收入消费（883434）者同样会转向折扣消费（883434）。因此,“名品+折扣”模式拥有更广泛的客群基础。对于济南市场,运营方的判断也颇为直接。
其表示,目前济南标准奥特莱斯项目预计将长期维持在3家左右,而济南首创奥莱自2019年开业以来,“销售额始终位居济南奥莱市场第一”。
某种意义上,济南商业已经进入“精准定位时代”。
从资本市场披露的数据来看,谁能找到最稳定的客群,谁就能在消费（883434）市场的新周期（883436）中占据更有利的位置。
