6月22日，记者从深圳市罗湖区政府获悉，作为深圳落实住宅项目新规的首个城中村改造项目，罗湖区螺岭片区改造迎来关键突破——《关于罗湖区螺岭片区改造项目综合方案的公告》日前对外发布，拆除范围、改造单元规划、搬迁补偿方案等同步公布，标志着项目进入实质性推进阶段，将为深圳乃至全国超大城市的城中村改造落地探索新路径。
据了解，罗湖区螺岭片区改造项目地处罗湖区东门街道螺岭社区，东至文锦中路，南至东门中兴路，西至东门中路，北至雅园立交，拆除新建范围约12公顷，现状建筑面积约21.62万平方米。规划容积376905平方米，其中，住宅328539平方米；商业、办公及旅馆业建筑合计35066平方米；公共配套设施13300平方米。
根据2024年《深圳市城市体检城中村专项体检》报告显示，螺岭项目在建筑质量、生活便利、基础完善、空间品质等方面存在一定短板。片区现存房屋2400余套，超七成房屋建成年限已逾40年，C级及以上危房占比过半；存在较大的消防隐患和内涝风险，由于道路狭窄、管线复杂，一旦发生火灾，消防车难以实施救援，且片区内地势复杂、落差较大，导致排水系统不畅，水浸风险居高不下。
此外，螺岭片区人口密度大、低收入群体多、居民服务需求多元化特点突出，与公共配套设施短缺之间的矛盾日益突出。项目范围内常住人口达1.2万人，人口密度10万人/平方公里，租户占80%以上；螺岭社区小学学位缺口达720个，片区无空余用地建设社区公园、社康中心、幼儿园、文体场馆等公共配套；交通方面，仅有的两条单向单车道，早晚高峰时段经常交通拥堵。
面对于此，改造迫在眉睫，螺岭项目如何突围？罗湖区创新采用“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式，政府角色从监管者转变为主导者，承担从规划审批、资金保障到回迁安置的全链条工作。2024年9月，罗湖区成立区级指挥部，螺岭现场指挥部下设17个工作组、200余名工作人员协同推进。项目引进市属国企天健集团（000090）作为合作单位，仅收取固定服务费，不通过房地产开发销售盈利，定位为“服务商”。
资金保障方面，螺岭项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资机制，成为深圳市首个获批并落地城中村改造专项债的新项目，现已获两家政策性银行42亿元专项借款授信，通过“专款专用、封闭管理”的模式从制度上杜绝“烂尾”风险。补偿安置方面，项目在深圳率先大规模推行房票安置试点，提供产权调换、货币补偿、房票安置三种可选方式；居民可凭房票自主选择适配房源，具有奖励高、优惠多、不限购、选现房、可拆分、能转让等优势。
如今，走进螺岭项目现场指挥部，墙上的规划图引人注目：新规划的螺岭片区呈现出一种舒展、通透的空间形态，幼儿园、九年一贯制学校、社区健康服务中心、文化活动室等配套设施一应俱全，15分钟生活圈覆盖所有居住组团，绿地面积将大幅提升。
据螺岭项目相关负责人介绍，项目规划按照住建部《住宅项目规范》的要求进行了调整，将总建筑面积从47万平方米压缩至37万平方米，建筑限高80米；电梯配置、隔音性能、系统性适老化设计等方面均按新规范进行设计，确保让居民真正住上安心、舒心的“好房子”。
