2026年第二季度，上海甲级写字楼市场延续调整周期（883436）中的修复态势。在科技创新与消费（883434）品行业共同带动下，市场需求显著回暖，上半年净吸纳量较去年同期接近翻倍，释放出需求端复苏的积极信号。与此同时，市场仍处于“以价换量”阶段，租金继续下行，但降幅已出现边际收窄，市场基本面呈现温和改善趋势。
2026年第二季度，录得上海全市甲级写字楼市场存量1,817万平方米。
本季度，在科技与消费（883434）品行业的共同驱动下，上海写字楼市场需求表现显著回暖，净吸纳量达到15.3万平方米，推动上半年净吸纳量跃升至近21万平方米，较去年同期近乎翻倍。
本季度仅一个核心区新项目入市，新增供应3.5万平方米。与此同时，部分已具备竣工条件的项目则选择观望，待租赁（WLFC）条件趋于合理、有明确签约意向后，再择机入市。受此影响，上半年全市写字楼实际新增入市仅约25.1万平方米；预计下半年还将有54.6万平方米的新增供应放量。
本季度上海写字楼市场整体空置率环比下降0.7个百分点至22.0%，同比上升0.9个百分点。
本季度上海写字楼平均租金延续下行，环比下降1.3%至5.7元每平方米每天，同比下跌8.7%；但租金下行速度开始放缓。
上海子市场空置率&租金表现
Q22026
租金对比(人民币每平方米每天)
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空置率对比
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从子市场表现来看，2026年二季度上海甲级写字楼市场呈现明显的核心区与新兴商务区(次中心区)分化格局。
从市场存量看，核心区子市场中，陆家嘴（600663）以约247.7万平方米存量位居首位，南京西路、新天地（301277）及虹桥开发区&古北均拥有超过百万平方米存量；次中心区市场中，北外滩存量突破100万平方米，前滩接近90万平方米。
租金方面，南京西路以9.09元/平方米/天保持全市最高水平，外滩、陆家嘴（600663）租金分别达到7.48元和6.76元/平方米/天，体现出核心商务区持续较强的市场认可度；次中心子市场租金水平主要集中在4至5.5元/平方米/天之间，显著低于传统CBD，对成本敏感型及成长型企业具有较强吸引力。
空置率方面，区域分化较为明显。大部分核心区空置率维持在20%以下，但超过四成的次中心板块空置率超过30%，反映出供应快速扩张背景下仍面临一定去化压力。
行业需求结构方面，以人工智能（885728）为代表的信息技术（300469）行业以29%的占比成为本季度最大的需求增量来源，且正逐步崛起为写字楼市场的重要新兴力量。在政策扶持、新消费（883434）业态兴起以及租金成本下降等多重有利因素的影响下，本季度消费（883434）品行业继续保持优异表现，预计将不断为上海写字楼市场注入稳定的需求动力。
上海写字楼市场当前仍处于“以价换量”的调整周期（883436）。2026年、2027年仍处于市场的供应高峰期，短期内供需结构难有明显改善，写字楼空置率预计将持续上升。
上海甲级写字楼市场趋势
2020-2028F
当前上海甲级写字楼市场仍处于深度调整后的修复阶段，“以价换量”仍将是市场主旋律。但随着人工智能（885728）等科技产业快速发展，以及消费（883434）品行业持续扩张，市场需求结构正在发生积极变化。
对于业主而言，建议积极把握产业升级带来的租赁（WLFC）机遇，重点关注科技创新企业及新兴产业客户对办公空间的功能化、智能化和灵活化需求。同时结合政策红利与市场变化，灵活调整租赁（WLFC）策略，优化产品配置和服务体系，提升项目竞争力与客户黏性，在未来市场竞争中抢占先机。
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