6月29日，旭辉控股集团（HK0884）(00884)发布内幕消息公告，宣布启动境外债务重组方案的进一步优化调整，目标重塑切实可持续的资本结构；同时加强聚焦轻资产业务线，以提高财务灵活性及支持更具可持续性的商业模式。继融创、奥园、禹洲之后，又一家在首次境外重组落地后主动寻求方案优化的出险房企走入市场视野。
据机构统计，2021年以来已有近80家房企出现债务违约，截至2025年底已有超60家公布债务重组进展，其中超20家完成债务重组或重整，化解规模超过1.2万亿元。然而，债务重组的“完成”并不意味着出险企业经营面的根本好转。国家统计局数据显示，2026年1—5月全国房地产（881153）开发投资30356亿元，同比下降16.2%；新建商品房销售额29366亿元，下降13.5%；5月单月销售面积与投资额降幅均较4月进一步扩大。房地产（881153）市场仍处于深度下探后的调整期，这使得此前基于乐观预期设计的重组方案普遍面临履约困难，进一步优化方案已成为出险房企不得不面对的课题。
市场持续L型调整，境外债务重组方案难以落地
2025年，房地产（881153）市场经历了深度调整后的低位盘整。尽管“517新政”及后续稳市场措施密集出台，市场整体仍处于L型走势的底部区域。克而瑞数据显示，2026年1-5月TOP100房企销售总额约11707亿元，同比下降17.1%。与此同时，市场分化进一步加剧，头部央国企仍保持领先，而多数中小房企面临较大经营压力。
而大部分出险首次重组谈判多集中在2023至2024年，彼时市场对行业复苏节奏判断偏乐观，偿债安排的设计均建立在对未来销售的较高预期之上。而2025年至2026年销售持续探底，原有方案与现实严重脱节。
2023年，融创完成了首次境外重组，但受市场持续低迷影响，原方案无法顺利履约。2025年，在面临清盘呈请的压力下，融创推出二次境外重组方案，通过了更为彻底的以MCB(强制可转换债券)为核心的"全额债转股"计划，实现约96亿美元境外债务的"清零"。
事实上，在融创完成二次重组的同时，更多已完成首轮重组的出险房企亦在重新审视自身的债务压力和偿债能力。奥园于2024年3月完成首次境外重组，涉及61亿美元、削债约50%，但重组完成不足一年即因销售持续低迷、到期利息无法偿付，于2026年4月启动二轮重组；禹洲集团（HK1628）2025年8月完成首次重组，涉及66.8亿美元、削债约52%，重组生效后不到一年，于2026年5月即启动聘请财务顾问推进第二轮重组。
中梁、佳兆业与时代中国就首次重组方案中的条款向债权人发起调整的“同意征求”，以争取一定偿债缓冲期。中梁于2024年3月完成首次境外重组后，于2025年6月发起同意征求，将分期还款计划推迟2年至2029年，票面利率大幅下调；佳兆业2025年9月完成首次重组后，于同年12月申请同意征求，将重组尾部费用兑付延期6个月，历经多次延期后于2026年3月终获通过；时代中国2025年11月完成首次重组后，因重组范围外贷款面临交叉违约风险，于2026年3月申请同意征求。
境外债务清零后，融创经营恢复进展积极
2025年12月，融创率先完成二次境外债务重组，成为行业首家境外债基本“清零”的大型房企。融创二次重组方案的核心目标是彻底出清财务风险，重构可持续经营的资本基础。其最大特点是以MCB作为核心对价，同时辅以股权稳定计划等创新工具，在债权人、股东、管理层之间构建了"利益共同体"，将对抗转化为合作，共同押注公司基本面的修复。
境外债基本清零后，化债对融创经营的传导效应逐步显现。2026年，融创多个项目取得积极进展，重庆湾、天津梅江壹号院、武汉光谷壹号院等项目得以盘活并热销。化债带动盘活、盘活促进销售的正循环路径，在融创身上得到了验证。
融创的成功证明，当市场复苏不及预期时，单纯的债务展期已无法治本。带有实质性削债，特别是债转股的重组方案，才能从根本上修复企业资产负债表，彻底解决境外债务风险，同时也向市场、购房者、金融机构及合作伙伴传递出企业“彻底摆脱困境、迈向新生”的积极信号。
旭辉宣布优化境外债务重组方案，加强聚焦轻资产转型
无独有偶，近日旭辉公告启动境外重组方案优化。回顾旭辉重组历程，自2022年11月公告宣布启动境外债务重组，至2025年12月重组方案正式生效，历时三年多。在这三年多时间里，行业经历深度调整；旭辉也努力自救，在全国76座城市累计交付近30万套新房，交付率高达99%。在交付危机频发的背景下，旭辉在极端压力下守住社会责任底线，完成保交付任务。
然而，交付任务的完成并不意味着经营的根本性好转，企业恢复正常经营依然步履维艰。从销售端看，旭辉从2022年的1240.3亿元下滑2023年的700亿元，2024年336.8亿元，2025年约161亿元，2026年1至5月进一步萎缩至39.3亿元，销售持续下滑且无新增供货，经营性回款对刚性支出的覆盖能力持续弱化。
资产处置方面，去年底以来，旭辉先后公告多笔交易：向平安附属公司出售天津项目100%股权，同时收购宁波项目50%股权，两项交易代价相互抵销；出售洛阳卓发50%股权及股东贷款，意在规避后续开发成本；向区属国企转让沈阳铂辰时代项目1号地块，含税对价3.5亿元，其中2.05亿元用于归还项目抵押贷款，剩余1.45亿元投入项目运营及偿付一般债权人。从存量项目盘活看，旭辉受制于合作方的风险传导，可动用资源有限，且销售回款需优先偿还项目层面债务，对上市公司层面现金流改善贡献非常有限。
正是在上述现实情况下，旭辉宣布优化境外债务重组方案，计划通过更务实的重组方案，推动公司彻底摆脱持续债务谈判与偿付压力，重塑切实可持续的资本结构，实现真正"站起来"。而聚焦轻资产转型则意味着旭辉将打通各业务条线与上市公司的整体协同，构建更具可持续的商业模式，提升公司整体价值，实现与债权人的共赢。
