依据《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026 年第10号，以下简称10号文），自2026年1月1日起，房地产（881153）企业一般计税项目土地价款增值税差额计税规则迎来重大调整。相较于财税〔2016〕140 号等旧政策体系，新规主要涉及三项核心变化：拆迁补偿费用的扣除范围、土地价款分摊比例计算的建筑面积口径、对项目公司持股期限的要求等。新政策变化不仅对房地产（881153）企业2026年1月1日后新开发的增值税一般计税项目造成影响，还对2025年12月31日前已开工的一般计税项目（以下简称存量老项目）产生影响，企业需依据税法规则，做好新旧政策的衔接工作。
一、房地产企业差额计税政策的三项核心变化
（一）明确拆迁补偿费扣除范围：仅货币形式拆迁补偿费用准予扣除
房地产（881153）企业一般计税项目的增值税计税销售额采用差额计税方式，计税基数为扣除当期允许扣除土地价款后的不含税销售额，计算公式为：计税销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。其中，当期允许扣除的土地价款包含两部分：一是向政府部门支付的土地价款；二是向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。
向政府支付的土地价款，具体包括土地出让金、征地及拆迁补偿费、土地前期开发费用、土地出让收益等，该部分内容新旧政策规定完全一致。政策核心差异，集中体现在企业向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用扣除范围的界定上。
《财政部国家税务总局关于明确金融房地产（881153）开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号，以下简称140号文）第七条规定，房地产（881153）开发企业一般纳税人销售开发项目（简易计税老项目除外），取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费可在计算销售额时扣除。该条款未明确拆迁补偿费是否包含实物补偿形式，实务中形成征管分歧：部分地区允许回迁安置房、产权调换等实物拆迁补偿费用纳入扣除范围，部分地区仅认可货币补偿扣除，全国执行口径不统一。
10号文第四条第（九）项明确修订扣除规则，规定企业在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，准予从含税销售额中差额扣除。新规通过增加“货币形式”限定，明确排除回迁安置房、产权调换等非货币性拆迁补偿支出的扣除资格。
该政策变化将直接影响存量老项目与新增项目的增值税税负：对于原允许实物补偿扣除地区的房地产（881153）企业，新规缩减了土地价款扣除范围，减少可扣除土地价款总额，直接增加项目的增值税税负。针对存在拆迁安置需求的新增项目，企业需在拿地及协议签订阶段，结合税负、利润等因素，科学抉择货币补偿或实物补偿方式，提前管控涉税成本。
（二）调整土地价款分摊比例计算口径：可售地下建筑面积纳入分摊计算
新旧政策对土地价款分期分摊的核心计算公式保持一致：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产（881153）项目建筑面积÷房地产（881153）项目可供销售建筑面积）×已支付土地价款。公式中，“当期销售房地产（881153）项目建筑面积”指当期申报增值税销售额对应的建筑面积；“房地产（881153）项目可供销售建筑面积” 指项目可对外出售的总建筑面积，不含未单独作价结算的配套公共设施建筑面积。新旧政策的核心差异，在于分摊比例计算所依托的建筑面积口径不同。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016 年第 86号，以下简称86 号文）第五条明确，上述两类建筑面积仅指计容积率地上建筑面积，不计容积率建筑面积、地下车位建筑面积均不纳入可供销售建筑面积。据此，旧政策体系下，地下可售面积不参与土地价款分摊的计算。
10号文废止了86号文的限制性规定。根据10号文第六条，除《中华人民共和国增值税法》《中华人民共和国增值税法实施条例》及公告明确保留的政策外，原有增值税优惠政策全部停止执行，86号文不在有效政策清单之内，应自2026年1月1日起停止执行。
该停止行为直接调整了建筑面积的计算口径：新政策不再区分计容与不计容、地上面积还是地下面积，只要是项目内单独作价、可对外销售的建筑面积，全部纳入可供销售建筑面积及当期销售建筑面积，参与土地价款分期分摊的计算。
该政策变化不改变项目可扣除土地价款总额，仅调整土地价款的扣除时点与分期税负结构：项目前期住宅、商铺销售阶段，地下可售面积纳入分摊基数，会摊薄当期单位面积可扣除土地价款，增加前期增值税税负；项目后期地下车位等销售阶段，对应土地价款可正常扣除，降低当期税负。若地下可售面积长期自持未对外销售，对应土地价款将无法扣除，最终增加项目整体增值税税负。
（三）收紧对项目公司持股期限要求：存续期间全程持股取代土地过户时点持股
在房地产（881153）企业母公司（包括联合体，以下简称房企母公司）摘地、项目公司开发的常见业务模式下，房企母公司以自身名义签订土地出让合同、支付土地价款并取得财政票据，后通过三方协议将土地受让人变更至全资新设的项目公司。为解决票据抬头与计税主体不一致的问题，政策设置三项适用条件，同时满足条件的项目公司可适用土地价款差额计税政策。其中，前两项条件新旧政策完全一致：一是三方签订协议变更土地受让人；二是在土地用途、规划指标等保持不变的情况下，土地价款总额保持不变。核心调整为第三项房企母公司对项目公司持股期限的要求。
140号文第八条第三项规定：“项目公司的全部股权由受让土地的房地产（881153）开发企业持有”。实务中对该条款存在两种理解分歧：一是仅要求土地权属过户至项目公司的时点，房企母公司对项目公司全额持股；二是要求房企母公司在项目开发、建设、销售全周期（883436）维持全额持股。主流法理解读与全国通用征管执行口径均采用第一种理解，即仅在土地过户时点满足全额持股条件即可。基于该口径，多数地区执行标准为：即便后续原拿地房企转让项目公司股权、通过增资扩股引入合作方等调整股权结构的情形，项目公司仍可持续适用土地价款差额扣除政策。
10号文第四条第（九）项对该项持股期限要求予以修订，条文调整为：“项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产（881153）开发企业持有”。对比旧规可见，新规新增“存续期间”核心限定，明确要求自项目公司设立起至完成清算注销的整个存续周期（883436）内，房企母公司须全程全额持有项目公司股权。
上述规则变更产生如下适用效果：针对2026年1月1日后新设立、采用母公司土地划转至项目公司模式取得土地的房地产（881153）项目，存续期内原拿地房企持股比例一旦发生变动，项目将整体丧失土地价款差额扣除资格；针对前期已按差额计税申报的房源，税务机关可依法追溯调整补税。相较旧规，新规为房企股权架构设置了贯穿项目全生命周期（883436）的刚性约束，大幅提高了差额计税政策的适用门槛。房地产（881153）企业在前期拿地阶段，应充分评估该股权锁定期限带来的涉税风险。
二、基于实体从旧原则的新旧政策衔接适用
（一）实体从旧原则的适用规则
实体从旧是税法新旧政策衔接适用的基本原则。该原则以税收法律事实的形态为标准，将其划分为连续发生法律事实、一次性法律事实两类，并分别匹配差异化税务处理规则。针对连续发生的法律事实，依照应税行为发生时段分段适用政策，旧政策施行期间发生的行为适用旧政策，新政策施行期间发生的行为适用新政策；针对一次性法律事实，若该事实形成于旧政策施行期间，则项目全周期（883436）统一适用旧政策；若该事实形成于新政策施行期间，则项目全周期（883436）统一适用新政策。
（二）新旧政策变化对存量老项目税务处理的影响
1. 拆迁补偿费用扣除范围、分摊比例计算建筑面积口径变化的影响
拆迁补偿费用扣除范围调整、土地价款分摊比例计算的建筑面积口径调整，均依附于商品房销售这一连续应税行为，属于连续发生法律事实配套的计税规则。按照实体从旧原则分段适用规则，2025年12月31日前发生纳税义务的商品房销售，按旧政策口径计算土地价款差额；2026年1月1日起存量老项目发生纳税义务的商品房销售，统一执行新政策口径：可差额扣除的土地价款不再包含实物形式拆迁补偿费用，计算土地价款分摊比例时的可供销售建筑面积需要包含地下可售建筑面积。
2.房企母公司对项目公司持股期限变化的影响
项目公司持股期限政策变化对存量老项目税务处理的影响，与上述两类政策变化分段处理的方式存在本质区别。旧政策仅要求房企母公司在土地权属过户至项目公司时点全额持股，即可适用土地价款差额扣除，后续股权结构调整不改变已取得的计税待遇。据此，“土地过户时点原拿地房企母公司全额持股” 属于典型的一次性法律事实。若该事实在旧政策施行期间已成就，该项目全周期（883436）房产销售业务均统一适用旧政策，无论后续股权变动发生在旧政策施行时期还是新政策施行时期，均不改变项目适用旧政策的结论，不受10号公告“存续期间全程持股”条款约束；2026年1月1日后即便房企母公司持股比例发生变动，项目公司仍可继续适用差额计税政策。新规增设的项目公司存续期间全程持股约束，仅适用于2026年1月1日后完成土地过户的新增项目，并不适用于2025年12月31日前完成土地过户的存量老项目。
