为主动适应住房租赁市场新形势，盘活国有资产，精准服务企业人才安居需求，昆山国创集团下属子公司新城公司以市场化转型为抓手，推动新栖公寓项目高效落地运营。通过优化运营模式、引入专业团队、细化服务举措，项目在精装改造、招商租赁、物业管理（885915）等方面取得显著成效，出租率稳步攀升，有效补齐昆山开发区人才安居配套短板，成为区域产城融合、人才安居的生动实践。
PART 01
项目概况：立足产业热土，锚定人才安居
新栖公寓位于昆山开发区芦莺路北侧、金菊路西侧，地处综保区核心区域，周边产业集聚，企业职工及外来人才租住需求旺盛，市场基础扎实。项目由新城公司全资建设，总用地面积3万平方米，总建筑面积约10.25万平方米，总投资额8.0188亿元。项目于2022年6月30日开工，2025年9月25日顺利完成竣工验收备案。
新城公司通过全面市场调研和收益比对，及时优化运营思路，以公开招标方式引入运营单位，采取资产整体委托运营模式，由运营方全权负责室内装修、招商租赁、物业服务和日常管理，实现专业化、市场化、规范化运营。2025年9月底，项目工程及全部资产顺利完成移交，正式进入市场化运营阶段。
PART 02
核心举措：精装、招商、物业“三管齐下”
标准化精装改造
打造“拎包入住”高品质空间
运营单位秉持“高效落地、品质优先”原则，科学制定分批、分楼栋装修施工计划，统筹调度施工队伍与材料进场，全程严把质量、安全、进度关。2026年5月30日，项目所有楼栋室内精装改造全面完成并顺利通过验收。
装修采用标准化户型配置，统一完成全屋厨卫硬装，配备基础家电和软装设施，兼顾实用性、舒适性与性价比，精准适配企业职工及外来中长期租住人才需求。所有房源实现精装交付、拎包入住，居住品质和市场竞争力全面提升。
立体化招商拓客
出租率快速攀升至95%
新栖公寓规划房源724套。为快速盘活资源，运营单位搭建“线上+线下”立体化招商渠道，精准对接多元租住需求。线上依托本地主流租房平台，持续更新房源信息、展示实景户型、发布租住政策，扩大项目曝光度，吸纳散客客源；线下组建专职置业顾问团队，主动深入开发区各大产业园，对接重点科创、制造业企业，精准摸排员工租住需求，推出企业集中租住优惠方案，批量吸纳集体客源。同时，聚焦外来求职青年和短期过渡人才，推出灵活短租方案，拓宽客群覆盖范围。
截至目前，项目已成功签约出租房源514套，综合出租率达95%。租住客群以开发区周边制造业、科创企业一线员工及中层管理人员为主，辅以少量外来求职及短期过渡人才，客群结构与项目人才安居定位高度契合。
精细化物业管控
筑牢安全舒居底线
运营单位同步建立常态化、精细化物业服务体系，涵盖园区保洁、设施维修、安保巡查、安全隐患排查等环节，全方位保障环境整洁、设施正常运行、园区秩序稳定。项目运营至今，未发生安全事故及群体性投诉，整体运营平稳有序，为租住人才提供了安全、舒适、规范的居住环境。
PART 03
运营成效：多方共赢，赋能发展
一是建设高效落地。科学统筹施工计划，严格把控标准，按期完成全部精装改造，实现所有房源拎包入住，装修品质和居住环境获得市场与租户认可。
二是招商稳步提质。依托立体化招租模式，交付后快速启动招商，出租率持续攀升，入住规模不断扩大，市场化运营节奏稳步提速。
三是管理规范有序。专业化物业团队全程值守，运维管控举措扎实落地，有效防范安全风险，保障居住体验，树立区域人才公寓规范运营的标杆。
四是安居保障凸显。项目投运后，有效补充了昆山开发区产业人才和企业职工的租赁住房资源，切实解决片区员工就近居住难题，精准助力区域引才、留才工作，为产业高质量发展提供了坚实的安居配套支撑。
五是发展前景清晰。项目将持续深耕人才安居服务赛道，细化物业服务、租住配套、客户运维等全流程服务标准，持续提升租住品质与租户满意度。同时，持续深化市场化招商运营模式，稳定高位出租率，盘活住房资源价值，不断扩容安居保障承载力。
