近日，中房研协研究中心发布了《2025年重点城市人口数据梳理与楼市参考》报告，对近期全国各城市陆续发布的最新人口数据进行了深入分析。
报告表示，城市之间的人口再分配，正在成为决定各地楼市未来走向的底层变量。
（来源中房协研究中心）
从报告内容可以看出，各城市的人口数据，能折射地方楼市的潜力大小。而未来房价还有向上弹性，须同时满足两个条件：
人口持续净流入+流入人群具备住房支付能力。
反之，人口持续流失的中小城市，楼市面临的是结构性收缩而非周期（1B0064）性调整。
所以在楼市总量收缩之下，楼市也面临“生死分野”——
“珠三角五城”需求底座强劲
深圳，2024-2025年的人口年净增约25.9万。得益于承接金融科技等高收入人才，深圳推动豪宅与高端改善持续活跃，核心区楼市体现出高韧性。
广州，人口年净增约12.3万，其一直以综合服务功能吸引全省人口，需求结构最为多元，改善、刚需、商业地产并驾齐驱。
东莞，人口年净增约22.96万人。受到深圳外溢白领与制造业人群影响，刚需和首改产品去化相对普通城市更为顺畅。
佛山（883403），人口年净增约9.3万，持续受益于广佛同城化，尤其是轨道利好，资源密集型产品有支撑。
惠州，人口年净增约7.62万。作为大湾区相对上车门槛较低的潜力区域，刚需与租赁需求仍有支撑力。
长三角关注“一核三极”
上海，作为当之无愧的长三角之“核”，2024-2025年人口年净增约5.15万。上海高净值、高学历、高技能人群聚集，改善与高端住宅能够持续维持活跃。
杭州、南京、苏州的同期人口年净增约7.6万、6.15万、6.07万，市场支撑因素同样丰富，多元的经济形态，会逐步让改善与高端产品市场空间持续扩大。
实际上，长三角城市群整体保持人口净流入态势，除了上海、杭州、南京、苏州以外，宁波、温州年净增人口也在5万以上，绍兴年增1.4万人、嘉兴增加0.5万人。但由于外围城市的人口增量支撑趋于薄弱，楼市支撑力也将逐步走弱。
中西部看“五大强省会”
成都，作为2024-2028年人口净增约6.1万的大型城市，人口底盘不容忽视，尤其近年成都改善型产品呈现市场支撑力，预示着房价受到产品结构性影响，慢涨仍有预期。
西安，年净增约6.87万人，高校毕业生留存是重要因素，这使得市场仍有不少刚需产品需求。但由于收入水平相对偏低，总价承受能力有限。
武汉、郑州的期内年净总人口约5.28万和5.2万人口增量更多来自省内集聚，需求结构以刚需和首改为主，市场对价格非常敏感。
长沙，年净增约10.49万人。这背后，邵阳、永州、常德、岳阳等城市人口正在以肉眼可见的速度向长沙单极集聚。除了“虹吸效应”，长沙政府对房价强力管控，使得“以低价换人口”成为可能。
有人可能会问，北京？重庆呢？
的确，两个市辖区是中国城市人口第一梯队的重要城市，只不过2024-2025年城市人口出现净减少。
北京的人口减少，是主动调控的结果，也正因此，北京核心区资产的稀缺性仍在进一步加强。
重庆2025年人口3187.26万，同比减少3.21万。减少主要因为远郊农村人口的持续城镇化迁移，主城区的人口实际上仍在增长，重庆楼市的有效需求也主要集中在主城九区。
但这一结构性问题也说明，重庆楼市主城与远郊的差距或将扩大。伴随“成渝地区双城经济圈战略”的推进，重庆能级的提升，或加速省内中小城市的人口进一步流入核心城市，给市场带来能量。
总体而言，当前楼市要寻求的是人才红利而非仅规模红利。人口净流入提供了住房去化能力与土地市场热度，而流入人口的收入结构、产业匹配度决定了能否转化为有效购房需求。
