今日上午，位于杭州市拱墅区申花板块的知名次新盘融创宜和园（备案名：沐风宜和雅园）一套高楼层法拍房源司法拍卖平台迎来终局。该房源建筑面积186.94㎡，昨天开拍首日就有8人报名，今天又有4人参拍，经过33轮竞价，最终该房源以1066.2万元的总价落槌，折合单价约5.7万元。
这个价格，多少让人觉得有点意外，因为宜和园之前有过2套法拍房源，成交价都是相当高的。
融创宜和园由高层与中式合院组成，当初新房时期就是众人争抢的红盘，2020年底交付时因高颜值刷屏。
2021年2月，小区交付仅2个多月，宜和园就有一套中式合院流入法拍市场，该房源建筑面积217.45㎡，首次拍卖时吸引了13人报名，经过203轮鏖战，以4000万元总价成交，折合单价约18.4万元，创下当时杭州法拍房单价第二高纪录（仅次于西湖边徐青甫故居），比当时拱墅区最知名的中式合院江南里的法拍房成交单价都高。
当时因为杭州法拍房不限购，法拍成为外地客户“曲线入杭”的主要途径之一，因此住宅法拍房普遍溢价，但宜和园这套中式合院法拍房的成交价还是让很多网友觉得不可思议，坊间都觉得这个价格严重偏离了市场价。事实上，该房源拍卖成交后，绍兴买家迟迟未付尾款，最终选择悔拍，450万元保（YB）证金被全额没收，这也是当时杭州住宅法拍史上代价最昂贵的悔拍案例。
同年6月，这套宜和园中和合院法拍房重新上架拍卖，此时杭州已出台法拍房限购政策，该房源最终以3650万元成交，折合单价约16.8万元，比一拍少了350万元。
2022年7月，宜和园一套建筑面积138.22㎡带车位的高楼层法拍房，吸引了8人报名，以1145.9万元成交，折合单价约8.29万元。
相比之下，今天这套宜和园高楼层法拍房的成交价格，比巅峰期8万元+的单价明显回落。这也折射出申花核心区次新房市场的深度调整。
根据贝壳（BEKE）找房平台的数据，宜和园目前由25套二手房源挂牌在售，其中中式合院房源的挂牌价都在14万元/㎡以上，高层房源挂牌在6.5万元/㎡以上。不过从实际成交情况来看，最近一套中式合院的签约信息显示为2025年7月成交，一套建筑面积220.46㎡的房源以单价11.34万元签约；而186㎡左右的高层房源最近的成交出现在去年11月和12月，当时两套房源的签约单价都在6万元上下。
业内人士分析认为，本次宜和园高楼层房源吸引了12人争抢，说明其地段和品质还是受到认可，但最终成交单价跌破6万元的关口，核心在于申花板块内部的产品代际差异明显。
申花板块是杭州近3年来次新房供应量比较大的板块，目前板块内房龄较新的馥香园等项目以更强的产品力吸走大量千万级改善客群，馥香园上半年二手房成交量稳居申花前列。而且如今杭州不再限价，在售的新房在公区、户型、精装上形成“降维打击”，次新房若仅靠地段与学区支撑，溢价空间难免要被重新定价。
