7月15日，首单获批的央企商业不动产公募REITs——华夏保利商业REIT将正式启动发售。作为商业不动产REITs试点落地后的标志性产品，该项目以广州珠江新城与佛山（883403）千灯湖两处核心物业为底层资产，拟募集规模约17.97亿元。在当前市场定价机制逐步成熟的背景下，其预测现金分派率约6%的水平，为投资者配置优质商业资产提供了具备一定安全边际的选择。
发行定价趋稳，预留二级市场空间
根据发售公告，华夏保利商业REIT认购价格为3.593元/份，发售总份额5亿份。对应2026年及2027年的预测现金分派率分别为5.99%和6.01%。
相较于此前部分REITs产品一级市场的高溢价发行，此次定价体现了市场的理性回归。有机构分析指出，受近期市场情绪及资金分流影响，网下认购热度有所降温，但这恰恰使得新发产品的估值更为合理。对于追求长期稳定现金流的配置型资金而言，在低利率环境下，较高的初始分派率不仅具备一定吸引力，也为上市后的二级市场表现预留了缓冲空间。
底层资产：大湾区“写字楼+购物中心”双轮驱动
华夏保利商业REIT的底层资产组合呈现出鲜明的“核心区位+业态互补”特征，两项资产均位于粤港澳大湾区（885521）关键节点。
其中，广州保利中心地处天河珠江新城CBD核心区，毗邻地铁5号线猎德站，总建筑面积约7.9万平方米，涵盖超甲级写字楼及配套商业。2025年该项目续约率达75%，租户结构稳定。写字楼资产天然具备租约周期（883436）长、收益波动小的特点，为基金提供了坚实的现金流“压舱石”。
佛山（883403）保利水城则位于南海区千灯湖片区，总建筑面积约15.3万平方米，是区域内标志性的购物中心。截至2025年末，项目出租率为92.74%。2025年7月，该项目完成品牌升级并更名为“保利水城时光汇”，通过引入区域首店及体验式业态持续优化商业生态。与写字楼相比，购物中心的收益与区域消费（883434）活力紧密挂钩，具备更强的增长弹性。
业内普遍认为，这种跨业态配置有效分散了单一物业类型的周期（883436）风险，写字楼提供确定性收入，购物中心分享消费（883434）增长红利，二者在现金流特征上形成良好互补。
运营能力：央企背景下的利益绑定
商业不动产REITs更依赖精细化运营。资产的长期价值兑现，高度取决于运营团队的招商调整、租户维护及场景迭代能力。
本项目原始权益人保利发展（600048）控股集团资产规模超万亿元，拥有超200个在营项目及逾100万平方米扩募储备。在运营架构上，项目采用“统筹管理+专业运营”模式，由保利商业物业与和汇商管分别负责写字楼与购物中心的日常管理。资料显示，保利商业物业累计签约面积超2000万平方米，和汇商管在管购物中心达37个、规模约210万平方米。
更为关键的是，原始权益人高比例参与战略配售，实现了与公众投资者的深度利益绑定。这种机制安排，从制度层面保障了运营管理方对资产持续增值的动力。
市场扩容：增量资金与新品类共振
2026年被视为商业不动产REITs的发展元年。自2025年12月证监会推出试点以来，该品类迅速扩容。截至2026年一季度，全国已上市公募REITs达79支，商业不动产REITs申报已达17单，拟募资超600亿元。在我国商业地产存量资产超40万亿元的背景下，REITs作为盘活存量工具的空间广阔。
与此同时，市场基础设施也在同步完善。本周，首批4只中证REITs全收益指数基金已全部结束募集，合计为市场带来约12亿元的增量资金，部分产品甚至出现“一日售罄”的比例配售情况，显示市场资金对REITs品类的认可。指数化投资工具的落地，将为REITs市场带来被动配置的增量资金，有助于改善流动性、优化投资者结构。对于华夏保利商业REIT等新发产品而言，这一机制也形成了潜在的流动性支撑。
记者观察：基本面稳健，长期配置价值凸显
今年上半年，公募REITs二级市场经历了一定波动，但主要受短期情绪与交易层面因素扰动，底层资产运营整体平稳。一季度商业零售类REITs收入同比提升7.9%，基本面并未出现系统性利空。截至6月底，中证REITs全收益指数较前期低点回升3.51%，呈现企稳迹象。
从估值角度看，当前产权类REITs相较于无风险利率的利差处于历史较高分位。对于以获取长期稳定现金流为目标的投资者而言，华夏保利商业REIT所代表的大湾区核心商业资产，在当前时点具备一定性价比。
随着公募REITs常态化发行推进，市场正从短期博弈向长期价值配置转型。作为首单央企商业不动产REITs，华夏保利商业REIT的发售不仅丰富了市场品类，也为投资者提供了一个参与优质商业资产运营收益分配的标准化工（850102）具。在商业不动产REITs持续扩容的进程中，具备核心区位优势与稳健运营能力的项目，值得长期关注。
