出品/联商网
2026年，中国商业地产的存量竞争进入深度分化阶段。消费（883434）需求快速迭代、项目同质化内卷加剧、双碳与ESG理念全面渗透行业，以往靠地段红利、流量营销、规模扩张的经营逻辑彻底落幕，行业核心赛道正式转向精细化运营、社区价值深耕与绿色可持续发展。
在行业整体增长承压的背景下，英格卡购物中心旗下全国荟聚项目却呈现出另一番景象，客流与销售额连续多年保持稳健增长；截至2025财年，中国十家荟聚的整体出租率保持在97%以上。
这不是一个单纯靠规模化就能赢来的结果。日前，联商网采访了英格卡购物中心中国区总裁朱洁敏，以探究新消费（883434）时代下英格卡购物中心的经营逻辑。
立足“人”的需求
过去几年，中国购物中心行业经历了一轮激烈的同质化竞争。体验业态从“差异化武器”变成了“标配内卷”，餐饮占比越来越高，一些社区商业甚至做成了美食城。
面对周期（883436）性变革下的行业现状，朱洁敏用“考验”来概括：“消费（883434）者想要得到的产品和体验，以及市场动态正以前所未有的速度演变。这对大家都是持续的考验。”
因为在英格卡购物中心的理念中，当下行业最大的风险来自于瞬息万变的节奏，而最大的机遇也恰恰藏在这种变化中。
“破局的关键在于能否始终立足于‘人’的需求”。朱洁敏给出的解法并非心血来潮，事实上这属于英格卡集团的商业DNA。英格卡集团创始人英格瓦.坎普拉德在上世纪70年代就说过：“对顾客有益的事，从长远来看对我们也有益。”
“这句话在今天依然适用，未来也将如此。”朱洁敏说。
在荟聚的运营逻辑里，“对顾客有益”被策划成了一系列具体的、甚至有些“反商业常识”的决策。比如，拿出大量面积做免费的儿童托管空间“荟聚宝贝”，为4到10岁的孩子提供专业看护；比如，持续升级停车系统，做智慧停车——这些投入不会带来直接的租金回报，但“很多顾客会因为停车方便而选择来这里”。
朱洁敏把这种逻辑归结为一句话：“体验并不是一个孤立的要素，而是整体的呈现。所以，在英格卡购物中心，真实的体验涵盖了设计、便捷性、客户服务，甚至包括顾客如何驶入停车场或通过公共交通抵达。”
北欧基因的在地化理解
英格卡购物中心的底色，是北欧。
但北欧基因在中国市场的成功秘诀，并非复制。过去试图将北欧生活方式，带进中国的商业项目和品牌并不少，但并非个个成功。问题不在于北欧理念本身，而在于如何将一种源于特定地理和社会环境的生活哲学，转化成中国消费（883434）者能够感知、愿意买单的具体体验。
荟聚在中国给出的的策略，是与本地化的融合。
例如，西安荟聚的建筑外立面融入了古城墙的质感，内部却是斯堪的纳维亚式的开放布局；上海荟聚的“北欧小镇”主题屋顶空间，被放置在一个超大型城市综合体的顶部，形成某种都市与自然、东方与西方的对话。
更深层的本地化融合，体现在对“社区”的理解上。
英格卡购物中心每年发布的《社区生活报告》，基于全球五个国家超过5000位顾客的访谈，中国是其中之一。
6月11日，最新版《玩趣向前：社区生活报告》发布，重点关注成年人在公共空间中的玩乐需求、社交连接与社区生活体验。英格卡购物中心希望更深入地理解顾客对玩乐与社交的真实需求，并将这些洞察转化为更具温度、更有参与感的聚会体验，为社区注入活力。
“我们希望能深入了解社区的变化，并随之调整我们的融合计划，”朱洁敏说，“帮助人们茁壮成长，企业蓬勃发展，最终回报社区。”
这种洞察落实到运营层面，呈现出一种“去标准化”的租户策略。在武汉荟聚，可以看到九州上医馆——一家本地中医连锁；西安荟聚引入了水木和足浴；上海荟聚有“年之糕”；长沙荟聚则有范定一采耳。这些品牌没有一个属于“全国连锁网红”，但每一个都切中了当地消费（883434）者真实的、日常的需求。
“邀请深受本地民众喜爱的在地文化特色品牌入驻。”朱洁敏把这归纳为荟聚差异化竞争力的重要组成部分。
此外，英格卡购物中心与宜家家居的协同关系，也为本地化提供了另一层支撑。双方每年联合举办“焕新生活设计节”，2026年已经是第五届，已经在今年四月起至五月初于旗下十城荟聚购物中心举行。
朱洁敏表示，宜家的供应链能力和产品洞察，与英格卡购物中心的空间运营能力形成互补。“我们与宜家共享我们的文化、我们的价值观和我们的愿景。”
可持续发展的价值
在双碳战略引领下，绿色租赁、低碳运营成为行业热点，英格卡购物中心更是将可持续发展定为核心品牌基因。
据朱洁敏介绍，截至2025年，中国所有荟聚项目已实现100%可再生电力使用，西安荟聚更是率先做到100%可再生能源（850101）供应。在建筑认证方面，无锡、北京、武汉、长沙四家荟聚获得了LEED运营与维护金级认证，西安和上海则拿到了更高层级的铂金认证。
从商业经营角度上看，这些改造需要投入且短期内无法直接带来租金溢价，但英格卡购物中心看中的则是长期价值。
朱洁敏表示，“更低的排放让我们的资产组合更有韧性。循环解决方案与顾客产生新的连接，包容性空间增强了社区信任并提升了本地参与度。与合作伙伴携手推进可持续实践，为零售创造长期价值。”
关键在于，英格卡购物中心在可持续发展价值正在被越来越多的利益相关方所接受。
在租户端，英格卡购物中心推动的《绿色租赁条约》，截至2025财年已在十家荟聚中获得超过60%的租户签署。这意味着业主和租户在能源（850101）使用、绿色装修和日常运营中形成了某种共担成本、共享收益的协同关系。
在消费（883434）者端，“荟聚绿色能量”小程序提供了一个观察切口。顾客通过绿色出行、自带杯、参与可持续活动等行为获取积分，再用积分兑换树苗或绿色产品。截至2026年4月，这个小程序已经积累了超过31万会员，积分消耗率达到70%，远超行业基准。
“我们明显感受到，顾客将荟聚和可持续发展紧密关联，”朱洁敏表示，“现在中国越来越多的人，尤其年轻一代，非常关注并且乐于参与可持续的生活方式。”
更值得注意的是，英格卡购物中心与URW联合成立的可持续零售指数协会(SRIA)，正在将这套逻辑推向租户端的前台。可持续零售指数(SRI)评估工具对零售品牌的可持续表现进行标准化评级，第一阶段已覆盖时尚零售品牌，目标是在2027财年让中国区通过评级的租户销售占比达到6%。
从绿色租赁到SRI评级，从顾客端的小程序激励到业主端的可再生电力改造，英格卡购物中心正在搭建一个“业主-租户-消费（883434）者”三方参与的可持续闭环。
英格卡的长期主义
如果说英格卡购物中心的管理哲学有一条主线，那就是长期主义。在英格卡购物中心的实际操作中，长期是一个有具体含义的时间尺度。
朱洁敏在采访中提到的两个时间节点，一个是2030年(自身运营碳排放减少80%)，一个是2050年(减少至90%以上)。这两个数字对应的投资周期（883436），已经超过了绝大多数商业项目的回收周期（883436）。
在这个时间尺度上，很多“短期成本”和“长期回报”的账本会发生翻转。停车系统改造、公共空间让渡、绿色能源（850101）替代——这些在季度KPI考核中看不到回报的投入，在十年或二十年的资产持有周期（883436）中，会变成护城河的一部分。
这也解释了为什么荟聚可以在行业普遍收缩的时候，依然保持97%以上的出租率，并持续推进无锡荟聚的升级改造计划。
“英格卡购物中心始终将中国视为重要的战略市场之一，”朱洁敏说，“我们致力实现长期增长，不断贴近本土需求，提供更加触手可及、可持续的服务和体验。”
当被问及对中国商业地产未来两到三年的判断时，她给出的答案出人意料地笃定：“只要我们坚持立足‘人’的需求，持续创造有价值的体验，就能在变化中找到自己的节奏。”
这种笃定的背后，是一个长期主义的竞争逻辑——不追逐短期风口，不模仿同业竞品，而是用更长的时间周期（883436）来消化更高的前期投入，用更深的本地化来建立品牌忠诚度，用更耐心的资产持有来等待可持续投入的复利回报。
在行业深陷同质化内卷、追逐短期流量的当下，英格卡购物中心在中国的发展，以社区共生破局、以绿色运营筑底、以本土深耕赋能，在存量竞争中走出了高质量差异化路径。
回到朱洁敏在采访中谈到创始人那句“对顾客有益的事，从长远来看对我们也有益。”时的自信能量，可以明白为何英格卡购物中心依然看好中国商业地产市场的原因，不是更快地拓展，而是更耐心地坚持。
坚持，恰恰是最珍贵的品质。
