2026年7月9日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产（881153）指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中国房地产（881153）大数据系列报告会暨2026上半年市场总结及下半年趋势预判”在成都召开。
华润有巢REIT扩募：马桥项目入池，保租房REITs再迎创新样本
作为央企深耕民生领域的重要探索，华润有巢自2018年成立以来，始终以“服务大国民生，践行居有所住”为使命。此次扩募将上海闵行马桥项目纳入底层资产，不仅为产品注入优质增量资产，更首次尝试“向原持有人配售”的创新发售模式，为保租房乃至整个公募REITs市场的扩募实践提供了全新参考。
硬核资产筑基：区位禀赋突出的成熟保租房项目
此次纳入扩募范围的有巢马桥项目，是华润有巢在上海布局的核心保租房资产之一。项目于2020年1月取得土地权属，2022年6月获保障性租赁住房项目认定，评估值达98900万元(基准日2025年6月30日)。项目权属期限至2090年1月，剩余年限约66年，为长期稳定运营提供了产权保障。
项目的核心竞争力在于其得天独厚的区位优势：地处闵行区马桥镇，紧邻上海马桥人工智能（885728）创新试验区及南上海高新制造带核心区，四大高能级产业园区环伺，产业集聚效应显著。距离项目仅1.5公里的莘庄工业区，2022年便实现工业产值及商品销售额双千亿，连续4年位列上海108个园区综合实力第三；同样距离1.5公里的马桥人工智能（885728）创新试验区，是上海首批26个特色产业园区中面积最大、应用场景最丰富的园区；此外，6公里外的大零号湾科技创新策源功能区已聚集4000余家硬科技企业；3公里外的闵行经济技术开发区作为首批国家级开发区，入驻27家财富500强及行业龙头企业，贡献了项目20%以上的稳定客源。
优质的产业生态为项目筑牢了坚实的客流底盘：租户以周边园区工作的年轻人为主，地缘黏性强，整体学历层次偏高，客群结构健康稳定，租金支付能力与居住黏性都有充足支撑。
扩募进程：创新配售模式落地，上市节点明确
根据披露的时间线，此次华润有巢REIT扩募推进节奏清晰：2025年9月17日向证监会提交推荐申请，10月29日正式取得证监会批复，年末完成发售及交割，2026年1月12日扩募上市。
本次扩募最受市场关注的，是其首次采用的“向原持有人配售”发售模式，此前国内已落地的6单扩募均采用定向发售模式，此次创新为市场提供了新的扩募路径参考。两种模式的核心差异体现在三个维度：
一是发售对象不同：定向发售面向不超过35名特定投资者，而向原持有人配售面向权益登记日登记在册的所有持有人，按所持份额比例配售，持有人可自主选择弃购，天然形成了市场化的定价约束机制。
二是战略配售安排不同：定向发售可通过设置战配份额控制扩募价格和扩募总规模，而本次扩募仅原始权益人有巢深圳按原所持34%的份额配售获得的自持部分作为战配份额，其余扩募份额全部在原持有人中按比例配售，不设额外战配。
三是定价方式不同：定向发售价格不低于定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%，通过竞价确定；而本次配售价格由投资人结合二级市场价格和扩募项目的市场价值等有关因素确定，一般设定单价折扣(本次扩募8折)，以提升原持有人的参与意愿。
这种模式的创新意义在于，既保障了原有基金份额持有人的优先认购权，也通过市场化选择避免了定向发售中投资者范围过窄的问题，为后续公募REITs扩募提供了更具普适性的方案。
运营底色：党建引领的社区治理新范式
除了资产质量和制度创新，华润有巢的运营服务能力也是此次扩募的重要支撑。在马桥项目中，华润有巢联合马桥镇政府打造了15分钟“社区生活圈”，探索出“党支部+居委会筹备组+党群服务站+共治委员会”的“三方一体”社区治理模式，是全国首家成立居委会筹备组的新型伙伴式服务社区，切实践行了“人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享”的城市治理共同体理念。
在社区党支部的牵头下，有巢携手居委及租户共同孵化“有巢YI家”议事厅平台，形成“收集-协商-决策-落实-反馈”的完整治理闭环，截至目前，该议事厅已推动社区门口公交站点增设、卫生服务站设立、社区食堂进驻等一系列民生实事落地，成为全过程人民民主在基层社区的生动实践。
央企实力护航：全链条能力筑牢长期价值
本次扩募的底气，更来自华润有巢深厚的央企底蕴与全链条运营能力。作为华润置地（HK1109）旗下专注租赁住房的核心平台，截至2025年末，华润有巢已进驻15座城市，在管项目82个，房间数达9.8万间，管理规模位居央企首位，也是唯一在北京、上海、广州、深圳四大一线城市均有大型租赁社区布局的企业。
依托华润系成熟制度体系，华润有巢搭建了标准化运营、高水平营销、全周期（883436）成本、专业化供应链、系统化EHS五大管理体系，同时发挥四大数字化业务中心与两端APP(有巢APP、运营管理APP)的赋能效应，整体出租率达95%，客户满意度96%。“好品牌、好资管、好产品、好运营、好服务、好安全”的“六好”能力，为REITs长期稳定发展提供了坚实支撑。
本次扩募并非终点，而是华润有巢“募投产建管退”闭环的关键一步，更是深耕租赁住房领域的新起点。未来，华润有巢将继续坚守央企责任，以更优质的资产、更创新的模式、更专业的服务，为新市民、青年人的安居梦想保驾护航，为租赁住房行业健康发展注入新动能，为资本市场高质量发展贡献央企力量。
