本报讯(记者王丽新)
近日，戴德梁行发布2026年二季度北京写字楼市场最新研判。
数据显示，二季度北京甲级写字楼市场总存量维持在1368万平方米，市场延续一季度调整态势，整体处于阶段性筑底过程，租金水平持续分化，整体市场仍呈震荡走势。具体来看，北京全市写字楼平均租金为每月每平方米191.28元，环比下降4.5%，同比下降13.8%；北京五大核心商圈平均租金为每月每平方米220.75元，环比下降5.2%，同比下降14.3%。
需求端方面，二季度市场无新增供应入市，叠加部分企业租户大面积新租动作共同带动，全市写字楼净吸纳量达63412平方米。纵观2026年上半年，北京全市与五大核心商圈净吸纳量均不及去年同期水平。空置率方面，全市空置率较2025年末下降0.6个百分点至15.3%；五大核心商圈空置率较年末上升0.2个百分点至10.5%。
成交结构层面，租金下行持续带动企业搬迁需求释放，搬迁成为上半年市场主导成交类型，续租占比紧随其后，二者分别占上半年租赁成交总面积的47.7%和39.9%。
行业需求结构上，TMT、专业服务（884257）业和金融业三大传统行业仍为需求核心支撑，上半年分别占全行业新签约总面积的40.5%、21.4%和16.0%；医疗健康行业占比7.2%，位居第四。二季度新设与搬迁类需求中，TMT、专业服务（884257）业、金融业和能源（850101）产业租赁面积位居前四，分别占全行业新签约总面积的43.3%、25.4%、11.9%和5.8%。
戴德梁行北区项目及企业服务部主管、副董事总经理邓姗姗表示，结合2026年一、二季度北京写字楼市场监测数据与实际成交案例来看，北京CBD商办市场韧性凸显，当前区域内的搬迁需求本质是企业在CBD内部的办公品质升级与规模扩张，上半年多宗数千平方米级大宗租赁成交均为核心区内的升级、扩租动作，带动CBD空置率从一季度的12.57%回落至二季度的11.77%，核心商办基本盘始终稳固。产业维度，金融、专业服务（884257）等高产值租户在上半年成交中占比超70%，总部办公、国际业务等高附加值功能持续集聚，产业生态优势难以被替代。
与此同时，外资机构加速落地布局、长期资本重仓核心地块，充分印证了CBD作为首都国际商务门户的稀缺性与长期资产价值；租金端核心商圈抗跌性显著优于全市平均水平，市场处于理性调整周期（883436）。整体而言，北京CBD在存量优化周期（883436）中持续夯实发展根基，其长期价值与集聚能力依然是北京商办市场的坚实压舱石。
在会上，戴德梁行还发布了《2025-2026亚洲REITs研究报告》。该报告系统梳理了亚洲各主要市场REITs的市场表现、品类结构与政策演进，重点剖析了中国公募REITs市场的扩容进程与发展机遇。
戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，随着首批商业不动产REITs成功落地，公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代，商业不动产资产证券化迎来重要政策窗口期。他强调，底层资产的运营质量与现金流稳定性是决定REITs价值的核心，专业化、精细化的资产管理能力或将成为未来不动产资产对接资本市场的核心门槛。
