2026年上半年，深圳写字楼市场正经历一场深刻的底层逻辑重构。
表面上看，这是一个正处于“换挡阵痛期”的市场。世邦魏理仕（CBRE）（CBRE）近日发布的《2026年上半年深圳房地产（881153）市场回顾及展望》报告显示，今年上半年，深圳全市甲乙级写字楼净吸纳量仅录得5.9万平方米。
然而，南都湾财社记者在深入行业观察与采访中发现，看似平淡的表观数据背后，隐藏着巨大的“预期差”。尽管因头部互联网企业密集退租、搬入自建总部导致部分存量楼宇短期承压，但如果剥离这一影响，深圳写字楼市场的真实需求依然展现出强大的韧性。以AI、科技消费（883434）品为代表的新兴产业，正在悄然完成对传统行业的“接棒”。
真实净吸纳量超预期
“今年上半年整体录得的新增供应量是29.8万平方米左右，这是自2015年深圳进入写字楼供应高峰期以来，我们录得的最低数值。”世邦魏理仕（CBRE）深圳办公楼租赁交易负责人蔡志豪在接受南都湾财社记者采访时指出。
供应明显放缓，为何全市净吸纳量表观数据依然较低？蔡志豪道出了其中的关键原因：“过去几年一直是供应高峰，存量市场依然庞大。更重要的是，像腾讯、vivo等大面积租赁租户，近期密集搬迁到自建的总部大楼，他们退出了此前租赁的楼层。这种大面积退出，使得短期内部分楼宇面临较大的重新招租压力。”
南都湾财社记者注意到，如果剔除头部企业集中回迁总部这一阶段性因素，深圳上半年的租赁活跃度实际上远超预期。数据显示，剔除该因素后，全市净吸纳量高达37.5万平方米，同比小幅增长，甚至达到了近五年来的高值。
“如果没有大企业搬迁的扣减因素，上半年的需求恢复是持续上升的。”蔡志豪表示，当前市场主旋律依然是“以价换量”，业主去化压力较大，租金仍在下滑，但降幅已经有所放缓。“租金还在做一个筑底阶段，随着经济大环境和产业升级的需求带动，预计未来会逐渐走出底部。”
数据显示，受租户流失冲击显著的存量项目及供应高压商圈进一步下调租金以提振去化，上半年全市甲乙级办公楼平均租金半年度环比下跌6.0%，降幅较去年同期收窄1.8个百分点。
AI与科技消费品成新引擎
在租金筑底的窗口期，谁在填补大厂留下的市场空间？答案是正在高速扩张的硬科技与新兴产业。
报告数据显示，2026年上半年，科技企业消费（883434）品板块和TMT板块（科技、通讯）并驾齐驱，分别以19.8%和19.7%的占比共同引领市场需求。
“最近火热的AI、半导体（881121）芯片及应用端企业，他们在市场上的活跃度非常高。”蔡志豪向南都湾财社记者透露了一组极具代表性的数据，“2025年AI刚起步时，对TMT板块的租赁需求贡献率大概是10%；但是到了2026年上半年，光AI相关企业对TMT板块的贡献率就已经接近20个点了。”
除了AI，以扫地机器人、家庭投影仪等3C电子和智能家居（885478）为代表的“科技消费（883434）品”企业，也成为甲级写字楼的生力军。蔡志豪观察到，这批企业目前正处于高速发展期，人员急剧扩张，为了更好地招募和留住人才，他们对办公品质有着更高要求。
“这部分企业抓住了这一波市场的机会。现在甲级和乙级写字楼之间的租金差价在变小，甚至个别出现倒挂，所以很多头部企业会借机进行升级搬迁，从乙级搬到甲级，或者搬到品质更好的楼宇中去。”蔡志豪说。
西部科技扩租，福田降本
随着主力产业的更迭，深圳写字楼市场在区域分布上也呈现出明显的结构性分化。南都湾财社记者发现，当前深圳商办市场的“双引擎”正在发生微调。
一方面，以南山、前海为代表的西部市场表现活跃。新增的科技消费（883434）品和AI企业多聚集于高新园、后海以及前海片区。据统计，前海依托新项目集中入市及高性价比优势，上半年录得13.3万平方米净吸纳量，持续领跑各子市场。不过，蔡志豪也提示，前海内部的楼宇去化表现正呈现两极分化，早期落成的优质办公楼出租率表现优异，但新投入或品质一般的楼宇去化压力依然较大。
另一方面，传统以金融和专业服务（884257）业为主导的核心区则面临调整。“福田区的产业主要是金融和专业服务（884257）业，目前这两个行业都处在一个降本的周期（883436）里，很少会做写字楼的升级或直接扩张。”蔡志豪表示，反观西部市场的科技企业则频频扩租，这导致了区域间去化速度的差异。
“未来六个月，预计有超20万平方米的新增供应入市，供应节奏放缓，但总量依然可观。需求端，伴随头部企业集中搬迁潮收尾，市场有望回归常态：企业数字化转型持续推升软件开发（881272）类业务需求，政策与资本双轮驱动下AI企业规模扩张与主体扩容，叠加AI选品、多语种营销全链路渗透带动跨境电商（885642）及上下游生态延展，科技板块需求有望延续景气；国补政策与企业出海预期亦将支撑消费（883434）品企业租赁需求稳步增长，两大主力板块共同构筑需求基本盘。”对于下半年的走势，蔡志豪指出，预计“以价换量”逻辑仍将延续，但租金跌幅同比收窄，空置率随供应节奏放缓或小幅改善。分片区看，租金表现将呈结构性分化，科技需求集聚板块市场预期相对占优。
