据中指研究院监测，截至7月15日，已有超过70家上市房企披露了2026年半年业绩预告，利润下滑、续亏、首亏成为主旋律，行业毛利率普遍走低。这一串数字背后，折射出的不仅是短期经营压力，更是整个行业新旧模式转换过程中必须承受的阵痛。
说到底，当前房地产（881153）行业仍处于底部运行阶段。受前几年销售额持续下滑和年内竣工结转放缓的双重影响，房企营收同比下降，结转项目毛利率下降、资产减值增加等因素持续侵蚀利润。过去那种"高周转、高杠杆、高负债"的旧模式早已走不通了，行业正在全面转向"低杠杆、高品质、高效能"的新发展逻辑。只不过，切换赛道的过程从来不会轻松，眼下正是两种模式换挡的攻坚期，房企们在底部艰难前行，各自寻找破局之道。
如果把这一轮利润收缩放在更长的周期（883436）里看，会发现它跟以往任何一次调整都不一样。首先是幅度和广度超出预期——毛利率大幅下滑跌破15%，行业性、持续性亏损已经持续了相当长时间，波及面和调整深度都远超以往周期（883436）。其次是内部分化前所未有地剧烈，核心城市优质项目的减值压力已经在逐步缓解，但非核心区域的项目仍在持续承压，这种"冰火两重天"的局面短期内很难改变。不过也有一个积极信号值得注意，部分房企的轻资产转型已经初见成效，代建、商业运营等业务正在成为新的盈利"压舱石"，"轻重并举"不再只是一句口号。
那么利润修复什么时候才能到来？坦率地说，房企利润表的真正改善还需要多重因素的配合，销售端企稳回暖是根本前提，高毛利项目进入结转期、旧库存逐步出清也同样关键。但需要强调的是，由于城市之间、板块之间、项目之间的分化极其显著，利润修复绝不会齐步走。那些历史包袱较轻、长期聚焦核心城市、在产品力上下足功夫的房企，大概率会率先走出低谷，修复利润表。
在一片预亏声中，也有个别房企实现了扭亏或逆势增长，比如中洲控股（000042）依靠项目集中结转实现净利润同比增超4倍，绿地控股（600606）大幅减亏，金科股份（000656）也实现了扭亏为盈。但冷静来看，这些增长大多依赖特定项目的集中交付或债务重组等一次性因素，可复制性并不强，很难当作普遍路径来推广。
对于广大中小房企而言，既没有融资优势也没有规模优势，要想在夹缝中生存，必须找到属于自己的差异化打法。方向无非几个：一是果断做减法，剥离非核心城市、亏损及高负债项目，以销定产严控库存，保持财务弹性，别在错误的地方消耗弹药；二是集中火力深耕本土高能级城市，走"小而美"的路线，通过精准布局和与头部房企联合拿地来降低资金压力，主打适配本地需求的高性价比产品，在熟悉的战场建立优势；三是积极拓展代建、城市更新运营、商业运营、物业服务等轻资产业务，为政府、国企或资本方输出本地化的项目管理能力，靠服务费和运营管理费赢得生存空间，降低资金占用和风险敞口。这条路虽然不如过去那样轰轰烈烈，但至少能让企业在行业深度调整期活下去，等到春暖花开的那一天。
