翠华巷内，狭窄巷道仅容一车通行，外墙渗水、电线交错缠绕，坡道雨天积水打滑，与不远处东门中路高楼林立对比，形成鲜明的反差。这片始建于1961年的螺岭片区，是初代来深建设者扎根的家园，承载着特区创业记忆，也积攒了数十年人居难题。7月4日，全国城中村改造试点——罗湖螺岭片区改造项目正式启动签约，首日近半数居民按下签约红手印，9天签约突破千户，用超高民意支持，交出一份老城更新的“罗湖答卷”。仪式结束后，深圳市房地产（881153）业协会接受多家媒体的联合采访，深度解读罗湖区螺岭片区改造的创新实践与社会意义。
创新运行体系，重构城市更新发展新逻辑
螺岭坐落于东门街道核心。上世纪80年代，大批工程兵奔赴深圳，在螺岭安家落户，一砖一瓦筑起特区早期城市框架。“40多年前，我们在这里建起深圳第一批楼房。如今，它们却成了我们的‘心头病’。我们老了，楼也老了。”长期居住在螺岭的陈伯坦言。
2024年8月，螺岭片区被纳入全国城中村改造试点。与以往旧改由开发商主导的模式不同，罗湖跳出传统开发商主导旧改路径，创新打造“政府主导+净地出让+市场参与”全新模式，从模式、资金、品质三大维度彻底重构更新逻辑，一举打消居民最担心的烂尾隐患。
此次旧改中，政府从“事后监管”转为全链条主导，负责统筹规划审批、资金管控、回迁安置全流程。2024年9月，罗湖区就螺岭片区改造项目成立现场指挥部，下设17个工作组。同时，市属国企天健集团（000090）也协同推进。据悉，区相关部门、街道及天健集团（000090）合计抽调200余名骨干成立现场指挥部工作组，联合街道、社区，每日前往走访入户走访逾千次，完成“人、房、地”全覆盖核查与意愿征集。
资金层面，项目创新采用“城中村改造专项债+政策性银行专项借款”双融资通道，现已获批42亿元政策性借款授信，全部资金实行专款专用、封闭管理，所有收支全程监管，杜绝资金挪用、项目停工风险。区别于传统依赖商品房销售回款的资金模式，由政策性资金托底，让居民不用担忧改造半途而废。上述老住户直言：“政府从头管到尾，资金有保障，这下彻底放心了。”
值得关注的是，螺岭成为深圳首个大规模推行房票安置的城中村改造项目。项目彻底告别过去单一安置模式，并可针对不同家庭需求，设置产权调换、货币补偿、房票安置三种方案，以充分尊重居民个性化诉求，大幅降低签约博弈阻力。
多维升级人居品质配套，“三好标准”筑新家园
不同于传统旧改一味拔高容积率、追求开发收益，螺岭改造坚持算“民生综合账”，主动做开发强度减法，换取居住品质加法，全面对标“好房子、好小区、好社区”三好标准规划建设。据悉，螺岭改造范围约12公顷，规划总建面从原47万平方米压缩至37.7万平方米，降低住宅密度、拓宽楼间距，优化采光通风，从规划源头提升居住舒适度。
在改造保留了原有街巷商业格局的基础上，同步拓宽道路、疏通管网，根治内涝与消防隐患，增设无障碍坡道化解陡坡出行难题。全新螺岭将配电梯住宅、宽阔路网与社区绿地，补齐各类便民配套，在焕新危房旧貌的同时，留存片区几代人的城市记忆。
空间布局方面，大规模加码公共配套，规划1.33万平方米公共服务空间，补齐片区数十年民生短板，包括新建九年一贯制学校、幼儿园、托育中心，配建标准化社康中心、长者日间照料站、邻里文化活动室等，构建出步行可达的15分钟便民生活圈。对此，深圳市房地产（881153）业协会评价道，螺岭项目不仅能让回迁居民住上好房子，在实施模式和资金保障上也为全国城中村改造树立了可复制的标杆。
高效推进签约，试点模式树立更新标杆
7月4日签约启动当日，螺岭片区改造项目指挥部大厅坐满举家前来签约的居民。截至当日19时便完成735户签约，占总户数1598户近一半；首开区域931户签约501户，签约率53.81%。短短9天，累计签约突破1025户，整体签约率64.14%，跑出老城更新“螺岭加速度”。
螺岭改造跳出城市更新“零和博弈”困局，把群众居住安全、片区公共品质放在经济收益前面，为超大城市中心城区高密度存量更新提供可复制样板。对此，深圳市房地产（881153）业协会表示，项目“政府主导、国企服务、政策资金兜底”的整套机制，兼顾群众意愿、可持续资金、城市品质提升，为全国城中村改造树立标杆范式。
从1961年首批楼房落地，到如今全国试点改造启动，螺岭见证深圳从小渔村成长为国际化都市。曾经承载建设梦想的老片区，正依靠制度创新破解数十年更新难题。深圳市房地产（881153）业协会表示，城中村改造是提升城市功能、改善民生居住条件、盘活存量空间的核心抓手，后续协会将持续跟踪螺岭片区改造进程，系统梳理项目在机制创新、资金管控、多元安置、公共配套建设等方面的成熟经验，深入总结可推广、可落地的实操路径，持续开展行业交流分享，助力全市乃至全国更多城中村改造项目稳步落地，以行业专业力量助推城市高质量可持续更新。（CIS）
