7月15日，在中国新闻社国是直通车举办的“2026年中经济形势分析会”上，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，中国城镇化进程仍在推进，居民对美好居住条件的向往并没有改变，住房需求仍然坚实。在政策调控深化和市场自我调解之下，行业终将走向更可持续的发展新阶段。
他进一步指出，当前房地产（881153）市场从“全面调整”进入“分化调整、点状触底”新阶段。一线城市和部分强二线城市由于产业基础、人口规模和供给收缩等因素，率先出现止跌起稳苗头，形成点状触底格局。多数二三线城市的下跌斜率也有所放缓。
“下半年大概率将呈现总体跌幅收窄、局部回稳格局。”邹琳华认为，在控增量、去库存、优供给的政策导向下，供给端持续收缩，将对价格形成一定支撑。前期出台的各项政策累计效应促使市场信心修复。此外，部分产品出口快速增长及人民币升值，也对局部房价形成支撑。
新兴需求被低估
当前，房地产（881153）市场处于“有没有”向“好不好”转型的关键时期，“新兴需求是被低估的增量空间”，邹琳华称，城镇人均住房建筑面积已达到较高水平，传统意义上物理空间需求趋于饱和，人们对住房的需求从单一物理功能升级为对物理空间+精神空间复合的价值追求，家是生活方式的外化、身份认同的载体和社交连接的节点，这种转变也是新兴需求增长的土壤。
具体来看三大方向值得关注：
一是兴趣社群与共居社区。越来越多年轻人倾向于与具有共同兴趣爱好、相同生活理念的人群共同居住，形成主题式共居社区，如运动、阅读、投资、环保、创业等为主题的居住社区，不仅提供居住功能，更提供归宿感、社交价值，这种需求本质上是寻找精神面的同类，物理空间之外的精神连接是购买的核心考量。
二是旅居需求。随着远程办公的普及和人们对生活质量的追求，工作在一线，生活在风景城市的旅居正在从少数人的选择到大众化，像大理、三亚等气候宜人、环境优美的城市吸引了大量可以灵活办公的群体，他们对居住空间、社区配套、物业服务都有别于传统的住房需求。
三是数字游民群体。中国拥有全球最大的互联网用户群体，数字游民的数量在快速地增长，他们需要的不是大面积住宅，更需要稳定、良好的办公条件、稳定的网络空间、社群氛围和便利交通等，居住空间同时是工作空间、社交空间、精神空间，权重远高于物理面积。
动态、分类调控
邹琳华将城市大体分为三类，建议针对不同城市建立动态精准的分类调控机制，分别采取差异化的政策目标和政策工具：
一是初步起稳城市，以上海、深圳等一线城市和杭州、成都等部分二线城市为代表，特征是房价出现止跌起稳，成交量逐步放大，市场信心恢复，但市场预期仍不稳定。政策目标应是巩固起稳，保持政策的稳定性，提振市场信心，促进需求的平稳释放。
二是供需改善型城市，以多数二三线城市为代表，特征是房价跌速收窄，成交量略有回升，但市场信心和需求动能相对不足。政策目标是进一步促进市场起稳，继续加大需求的支持力度，促进改善性需求释放。政策工具包括降低贷款利率，推进购房补贴和税收减免、优化住房供给结构、控制新增以消化存量等。
三是风险型城市，以少部分三四线城市为代表，特征是房价深度调整，且没有显著修复迹象。政策目标是强化托底、防范风险。政策工具包括大力推进现房销售，加大存量房收储力度，暂停新增土地出让，将城市更新与稳市场相结合，通过供应链更新和配套完善提供存量区域价值。
长期制度完善
邹琳华表示，分类调控解决的是短期精准施策问题，长期来看需要在制度层面持续完善：
一是推进住房供给体系改革。现房销售、降低库存、降低风险和交付纠纷、完善土地出让机制、增强土地供给与市场需求匹配能力，引导房地产（881153）企业开发更符合居民改善需要的好房子产品，将城市更新与住房保障政策相结合，持续推进存量库存消化。
二是完善市场+保障住房供应体系。优化保障住房供给，增强保障房供给的针对性和科学性，使保障性住房能够切实覆盖工薪阶层和新市民的基本需求，推动租购房同权，促进租房市场发展。完善销售制度，条件合适的城市逐步全面取消各类销售限制性措施，让市场机制更好地满足居民多样化改善性住房需求。
三是建立与新阶段相适应的房地产（881153）金融体系，分阶段进一步降低房贷利率，切实减轻购买者负担。推进公积金等政策性房地产（881153）金融机构改革，提高资金使用效率，探索基金主导等房地产（881153）开发融资新机制，推动行业从高负债、高杠杆向股权化、基金化等融资模式转型，降低行业整体债务风险。
