6月，在房企年中业绩冲刺、新增供应集中入市的双重带动下，济南市新房网签规模迎来大幅攀升；但价格端的调整态势仍在延续，新房、二手房价格双双维持下行通道。高库存压力下，二手房市场买方主导特征持续凸显，不少挂牌业主选择“转售为租”暂缓出手。随着暑期传统淡季到来，市场观望情绪再度“升温”，下半年楼市该往何处走？
◎山东商报.山海新闻记者夏子繁
新房价格十四连降
6月网签量逆势攀升
从最新官方数据来看，济南新房价格仍处于波动下行周期（883436）。国家统计局数据显示，今年6月济南新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，同比下降3.6%，已连续14个月环比下调。记者梳理历史数据了解到，自我国房地产（881153）步入深度调整期以来，济南新房价格整体呈波动缓降态势，2023年8月济南新房价格转入跌势且持续走弱，至2025年1月形成十八连降；2025年2至4月阶段性上涨后，5月再次步入连降通道，截至今年6月已实现十四连降。
值得一提的是，6月份全国房价重点监测的我省济南、青岛、烟台、济宁四城中，仅青岛新房价格环比上涨。具体来看，青岛6月份环比上涨0.2%，同比下降2.3%；烟台环比下降0.2%，同比下降3.0%；济宁环比下降0.2%，同比下降4.5%。
据济南房协最新发布的2026年6月信息简报统计，6月济南新建商品房网签13107套，较5月新建商品房网签7842套环比上涨约67.1%，网签面积82.38万㎡，总金额81.42亿元；其中住宅网签3298套，较5月2858套环比上涨约15.4%，网签面积44.36万㎡，成交均价13332.2元/㎡。
6月济南商品住宅市场成交规模大幅回升，各区县成交分化态势依然显著。其中，历城区以896套网签套数、12.47万㎡网签面积稳居济南全市成交榜首，成交均价14446.39元/㎡，成交总量占全市超两成，仍是济南楼市成交的核心支撑。历下区延续高端改善属性，以22971.44元/㎡的成交均价稳居全市房价首位，6月网签323套、4.90万㎡；市中区紧随其后，成交均价16673.11元/㎡，6月网签172套。槐荫区、天桥区分别网签678套、230套，这两个区域持续成为刚改置业的核心选择。
除此之外，近郊及县域板块仍以不足8000元/㎡的均价构成楼市“托底力量”，其中章丘区成交表现相对突出，单月网签260套；长清区、济阳区、莱芜区成交有所回升，单月分别网签155套、156套、133套；平阴县、商河县单月成交分别为46套、88套。起步区市场活跃度有所回升，单月成交26套；钢城区市场活跃度仍偏低，单月成交17套，去化压力依然较大。
供应端方面，6月济南新建商品房批准预售2694套、43.36万㎡，较5月分别环比上涨约47.0%、91.0%；其中住宅供应规模大幅回升，批准预售2381套、34.94万㎡；商业用房批准预售211套、3.20万㎡，办公用房批准预售102套、5.23万㎡。
二手房价格迎三连降
高库存催生“转售为租”
与新房市场走势相仿，济南二手房价格此前长期处于下行通道。回溯行情来看，济南二手房价格曾经历长达17个月的连续下跌，随后一直处于缓慢下跌趋势。去年4月起，济南二手房价格再次进入下行通道，截至今年2月已连续11个月下降。不过，这一持续下行的态势在3月迎来了重要拐点，二手房价实现年内首次上涨。然而，回暖势头未能延续，4月开始济南二手房价格开始新一轮下降，截至6月已经迎来三连降，其中6月份环比下降0.5%，同比下降5.1%。
事实上，济南的二手房市场表现并非个例，从我省纳入国家重点监测的济南、青岛、烟台、济宁四城整体来看，二手房市场普遍面临着相似的价格调整压力。其中，青岛6月份环比下降0.4%，同比下降6.4%；烟台环比下降0.4%，同比下降6.0%；济宁环比下降0.4%，同比下降5.9%，省内重点城市二手房价格同步处于调整周期（883436）。
济南市房地产（881153）中介与租赁行业协会发布的济南市二手房交易市场月报显示，6月济南市全市共网签二手房8930套，交易面积703281.33平方米，套数环比下降1.98%、同比上涨10.10%，交易面积环比下降1.48%、同比上涨8.82%；其中住宅网签5271套，住宅交易面积561832.25平方米，住宅套数环比下降9.36%、同比上涨3.17%，住宅交易面积环比下降9.03%、同比上涨2.49%。
在当下济南二手房市场高库存背景下，买方主导的格局进一步凸显。行业监测数据显示，当前济南二手房挂牌量已突破9万套，房源供给充足，业主议价空间持续增大。“进入6月之后，房东的报价心态明显松动了。”济南历城区一家连锁房产中介机构门店负责人向记者表示，“不少挂了两三个月没成交的房源，业主都会主动下调报价，主城成熟板块的让利幅度普遍在5%—8%，远郊库存压力大的板块，部分房源的议价空间能达到15%以上。”
山东商报.山海新闻记者实地探访发现，伴随成交周期（883436）拉长、预期售价难以达成，也让不少房东调整了房源处置策略，“转售为租”成为市场比较突出的现象。恰逢近期为高校毕业季，济南租赁市场需求集中释放，不少挂牌许久未成交的业主选择暂时撤出售房委托，将房源转为出租，以租金收入覆盖持有成本，等待市场行情回暖后再考虑出售。天桥区一家中介机构负责人透露，最近这段时间其门店新增的租赁房源中，就有约二成由此前的在售二手房转化而来。“尤其是近郊片区的刚需两居室，业主觉得现在出手价格太低，不如先租出去，刚好赶上毕业季的租房高峰，也能减少房屋空置的损失。”该负责人说。
暑期淡季开启休整
下半年楼市往哪走？
有业内人士分析认为，6月新房网签量的明显上涨，更多是房企年中业绩冲刺下的阶段性行情，而非市场需求基本面的全面回暖。“进入二季度末，多数房企为冲抵半年业绩目标，集中推出特价房源、首付优惠、送家装车位等促销政策，力度较5月明显加大，直接撬动了刚需、刚改客群的入市节奏。”该人士表示，与此同时6月全市新建商品房批准预售规模环比上涨，大量新增房源集中入市也为成交冲高提供了充足的货量支撑。但价格端连续14个月环比下行的走势，也印证了当前市场仍处于买方市场格局，“以价换量”仍是多数项目的核心去化策略。
自7月以来，济南楼市正式进入暑期传统淡季，市场也从6月的成交高点逐步进入休整期。记者走访多家售楼处了解到，整个7月，案场日均到访量较6月中下旬的促销高峰期已出现明显下滑，一线销售普遍反馈客户观望情绪再度加重，购房决策周期（883436）进一步拉长。按照历年市场运行规律，7、8月持续的高温天气会抑制居民外出看房意愿，线下案场到访量将出现季节性回落；同时，上半年年中促销集中释放了一波购房需求后，市场将进入自然消化期，新增购房动能有所减弱。上述业内人士认为，从当前趋势判断，今年暑期市场大概率延续“量缩价缓降”的运行态势，整体成交规模将低于6月水平，价格端仍将维持窄幅波动、小幅下行的走势，较难出现趋势性反转。
对于下半年市场走向，业内普遍认为，济南楼市企稳向好的基础将逐步夯实，市场将加速从规模驱动向品质驱动转型。供应端来看，上半年土地市场运行平稳，6月新房批准预售规模大幅放量，下半年住宅有效供应将稳步提升，其中第四代住宅、低密改善类产品占比持续提高，房企产品力升级步伐加快，市场供给更加适配多元居住需求。
业内普遍观点认为，下半年价格端整体将呈现稳中有调的格局，主城区核心板块配套成熟、改善需求坚挺，价格支撑力较强，降幅将持续收窄；远郊及县域板块库存压力仍存，价格调整或仍将持续。需求端来看，刚需与置换改善需求仍将是市场的核心支撑，随着“金九银十”传统销售节点到来，叠加后续房地产（881153）优化政策的预期，市场成交有望迎来阶段性回暖，整体将稳步迈向品质驱动的良性发展周期（883436）。
